економічний знос підприємства, особливо тоді, коли втрачені СРМ останнього типу були в однині. Іноді у випадках виникнення повністю функціонального економічного зносу підприємства, пов'язані з ними втрати продуктивності доводиться компенсувати за рахунок виконання випали видів робіт та виготовлення випала номенклатури деталей на стороні за існуючими розцінками на ці роботи. [19]
Нормативно-дохідний метод визначення величини Осії придатний для застосування на будь-якій стадії існування підприємства: у проекті, у щойно збудованому стані, на стадії освоєння виробничої потужності, у стані виробничої, торговельної або сервісної зрілості, на завершальному етапі свого життєвого циклу, перед перепрофілюванням або остаточною ліквідацією. При цьому величина Осії ніколи, ні за яких обставин не може мати і не має нульового значення. Як мінімум, ринкова вартість оцінюваного підприємства не може бути менше різниці між вартістю його земельної ділянки і кошторисними витратами на ліквідацію та утилізацію підлягають зламу його будівельних конструкцій і списаних машин, обладнання та організаційно-технічної та технологічного оснащення в тій стадії, коли зносяться підприємство стає обтяженням займаної ним земельної ділянки. В даний час визначення ставки капіталізації та відповідного їй мультиплікатора для кожного конкретного підприємства виробляють як методом експертних оцінок, так і по результатами спеціального структурного аналізу цін відбулися торгових угод з продажу-купівлі підприємств на ринку цих об'єктів.
Тому, нормативно-дохідний метод може давати занижені оцінки вартості оцінюваних підприємств у тих випадках, коли вартість виробничої нерухомості та рухомості цих підприємств виявляється істотно неадекватною їх виробничим і продуктивним можливостям, тобто коли фактичні значення питомих капітальних вкладень у будівництво цих об'єктів з тих чи інших причин значно, а то і в рази перевищують діючі для таких підприємств норми питомих капітальних вкладень. Наприклад, якщо для спорудження даних підприємств використовуються самі якісні й дорогі будівельні матеріали, передбачені дороге санітарно-технічне обладнання, сучасні опалювальні та вентиляційні системи, кондиціонери, спостерігаються деякі архітектурні надмірності, є спортивні споруди, сауни, басейни, кімнати для фітотерапії, психологічного розвантаження і т.д. Тоді, природно, що між доходами підприємства і балансовою вартістю його майна пропорційної зв'язку не існує, тому в розглянутих випадках оцінка вартості таких підприємств повинна проводитися не тільки нормативно-дохідним, але і витратним методом і за остаточну оцінку варто приймати найбільшу їх цих оцінок.
3 ПРОЦЕС ОЦІНКИ ГОТЕЛІ МЕТОДОМ КАПІТАЛІЗАЦІЇ ДОХОДІВ
3.1 Відомості про останніх угодах з придбання комерційної нерухомості в сфері готельного бізнесу
Для того щоб визначити вартість оцінюваної готелі, необхідно розрахувати ставку капіталізації доходу. Це можна зроб...
