В
юридично не компетентність
Рис. 9
У практиці оціночної діяльності найбільш популярні наступні методи розрахунку ставки дисконтування:
В· метод підсумовування;
В· метод ринкового аналізу:
В· метод інвестиційної групи
Метод підсумовування заснований на зіставленні прибутковості і ризиків доступних альтернативних інвестицій. Інвестори вимагають більш високі премії за використання своїх грошових коштів у тому варіанті, в якому ці кошти схильні до вищого ризику в частині отримання доходу і повернення цих засобів. Підвищення усвідомленого рівня ризику виражається у збільшенні ставки дисконтування.
Суть методу полягає в додатку процентних складових (премій) відображають додаткові ризики, властиві даному інвестиційному рішенням, до ставки доходу на інвестиції, які у порівнянні з іншими інвестиційними інструментами вважаються безризиковими.
Метод ринкового аналізу найбільш коректний, оскільки безпосередньо враховує думку і уподобання інвесторів за допомогою опитування або аналізу реальних угод. Тут необхідно враховувати інформацію з продажу та орендними угодами всіх порівнянних інвестиційних об'єктів аналогічного призначення. При аналізі необхідна ставка дисконтування визначається як ставка кінцевої віддачі для порівнянних об'єктів. Для виявлення ставки кінцевої віддачі використовується поняття внутрішньої норми прибутку IRR - ставки дисконтування, при якій поточна вартість всіх грошових надходжень за час розвитку інвестиційного проекту (період володіння) дорівнює поточної вартості інвестицій.
Метод інвестиційної групи вимагає визначення чотирьох параметрів: частки позикового і частки власного капіталів в загальному обсязі інвестицій і необхідних ставок доходу на кожен з цих компонентів у відповідності з виразом:
Y0 = M x Ym + (1 - M) x Ye
Таким чином, ставка дисконтування в якості кінцевої віддачі визначається як середньозважена величина за пайовою коефіцієнтам між фінансовими компонентами. Метод застосуємо, коли залучення земного капіталу для інвестицій нерухомість типово, відомі середньоринкові умови кредитних угод, особливо в відношенні коефіцієнта Ym, а також відомі в якості самостійних показників середньоринкові значення ставок віддачі на власні кошти інвесторів.
З трьох методів визначення ставки дисконтування найбільш точним є метод ринкового аналізу. У двох інших методах так само використовують підхід для визначення необхідних вихідних параметрів, а розрахунок ставки дисконтування з їх допомогою тільки коригується.
7. ОЦІНКА З ЗАСТОСУВАННЯМ ТЕХНІКИ ЗАЛИШКУ
Метод залишку використовується найчастіше для оцінки землі з потенціалом розвитку, тобто тоді, коли земля не може бути оцінена методами порівняння через індивідуальної природи кожного ва...
