ріанта розвитку, а так само у зв'язку з дією інших чинників впливу, наприклад містобудівних обмежень, наявності або відсутності планового розвитку.
Техніка залишку використовує положення з класичної теорії економіки землі про те, що дохід, принесеного виробничим об'єктом, після того як з цього загального доходу відняли всі складові для задоволення інших чинників виробництва: праці, капіталу, управління. Таким чином дохід, що припадає на земельний ресурс, носить залишковий характер і відповідає так званої земельну ренту за умови, що всі виробничі ресурси економічно збалансовані.
В даний час виділяють два методи залишку:
В· техніка залишку для оцінки землі;
В· техніка залишку для оцінки будівлі.
Техніка залишку землі оцінки дозволяє визначити вартість різних інтересів, об'єднаних в дохідної нерухомості: фізичних, фінансових і правових. Використання техніки залишку для оцінки всіх складових, крім з0емлі, носить досить формальний характер, але успішно використовується при економічному аналізі доходної нерухомості. Вихідними величинами є загальний чистий річний дохід, ставки прибутковості і вартість однієї зі складових (фізичних або фінансових).
Алгоритм застосування техніки залишку для оцінки землі наступний:
1) Визначається дохід, необхідний для залучення інвестицій в складову з відомою вартістю. Для цього відповідну ставку капіталізації множать на величину вартості.
2) Визначається дохід, який припадає на другу складову. Для цього дохід, що припадає на першу складову, віднімають з загального доходу.
3) Дохід для другої складової капіталізується в її вартість.
Найбільш поширене застосування техніки залишку при аналізі найбільш ефективного використання землі та при оцінках землі у випадках, коли відсутня інформація про продажі вільних земельних ділянок. Оцінка земельної ділянки за допомогою техніки залишку доцільна, коли наявні на ній споруди досить нові, тобто коли визначення вартості не складає труднощів, а знос незначний.
8. ЗА І ПРОТИ ЗАСТОСУВАННЯ Дохідний підхід
Тек само, як для будь-якого структурованого набору аналітичних методів, щодо застосування дохідного походу до оцінки і економічному аналізу нематеріальних активів існують свої аргументи В«заВ» і В«протиВ». Для цілей даного обговорення аргументи за і проти застосування дохідного підходу можна розглядати як його аналітичні переваги і недоліки. Спочатку ми узагальнюємо кілька найбільш істотних аналітичних достоїнств цього підходу. Потім ми узагальнюємо деякі з його найбільш істотних аналітичних недоліків.
У наступному переліку представлено кілька позитивних особливостей дохідного підходу в зв'язку з його використанням в аналізі нематеріальних активів:
1. Методи дохідного підходу мають здатність до адаптації і гнучкістю. Тобто, вони можуть бути легко адаптовані для проведення аналізу численних стандартів вартості на осн...
