овість рублевих вкладів 20 надійних банків РФ (для ЮО) - 9,7% (див. журнал В«ЕкспертВ»). p> б) Врахуємо плановану інфляцію на 2010 рік, що дорівнює 10%. Отже:
, 7% * 1,10 = 10,67%.
в) Норма амортизації для ІЖС дорівнює 1%/рік. Отже, термін нормативного життя складе-
г) Але при досягненні зносу 70% і більше будівля підлягає знесенню, значить, термін залишилася економічного життя складе:
.
д) Врахуємо необхідність поступового повернення капіталу:.
е) З ризиків врахуємо низьку ліквідність об'єкта нерухомості: (виходячи з середнього терміну експозиції для ОН ІЖС - 3 міс.)
Рассчітаемставкукапітала:.
Визначення вартості житлового будинку по дохідного підходу становить:
280,18 тис. руб./0,1503? 1 864,13 тис. руб. br/>
Глава 5. Узгодження результатів і визначення ринкової вартості об'єкта оцінки
Узгодження результатів спрямоване на оцінку достовірності застосування кожного з підходів. Зазвичай узгодження рекомендується проводити методом середньозваженої вартості - визначенням питомих ваг (рейтингу) кожного з підходів. p> При узгодженні аналізується відносна прийнятність кожного з використаних методів (в рамках реалізації підходів) при визначенні підсумкової вартості об'єкта оцінки і достовірність даних, використаних в розрахунках.
При аналізі необхідно враховувати такі фактори.
. Призначення об'єкта оцінки, його поточне використання. p>. Тенденції розвитку даного сегменту ринку нерухомості. p>. Загальну економічну ситуацію в країні, регіоні та галузі, відповідної призначенням об'єкту оцінки. p> Узгодження результатів розрахунків - це процес логічних міркувань і прийняття остаточного рішення. При цьому, чим більше відмінностей в результатах розрахунків за кожним з підходів - тим більш обгрунтованим має бути визначення питомої ваги кожного з підходів. p> Рекомендується врахувати наступне при аналізі достовірності використаних методів.
. Витратний підхід: який метод використано при реалізації підходу, чи правильно обраний аналог в сб. УПВС, чи багато поправок використано в розрахунках? p>. Порівняльний підхід: наскільки співставні підібрані об'єкти-аналоги, їх кількість, чи багато введено поправок у вартість аналогів? p>. Прибутковий підхід: чи має об'єкт оцінюється яскраво виражену прибутковість, наскільки точні показники, використані в розрахунках (орендна ставка, експлуатаційні витрати тощо)? p> Ринкова вартість об'єкта нерухомості, з урахуванням питомих ваг кожного з підходів, визначається за наступною формулою:
Срин = Сзатр * Взатр + Ссравн * Всравн + Здох * Вдих
Зазвичай результат округлюється до тисяч рублів, адже ринкова вартість - це ймовірна ціна, отримана в результаті багатьох припущень, припущень і т.п.
При визначенні ринкової ціни витратним підходом використаний метод порівняльної одиниці. Аналог обраний зі збірки 26 УПВС, таблиця 17. В ціл...
