У світовій практиці поширені аннуітетна і диференційована схеми погашення кредитів. При дифференцируемого платеже сума кредиту ділиться на термін і до платежу додається розмір річної відсоткової ставки на залишок заборгованості. При аннуітентних платежах за фіксовану одиницю береться не сума погашення боргу, а платіж, т. Е. Борг погашається на ту суму, яка з урахуванням погашення відсотків становитиме однаковий платіж на весь термін кредиту. Якщо порівнювати ці дві схеми, то, при рівних умовах, розмір дифференцируемого платежу в перебігу декількох років буде помітно вище, ніж ануїтетний платіж і може виявитися настільки великим, що позичальник не зможе отримати потрібну йому суму кредиту через недостатню величини доходу. Ануїтетна схема об'єктивно дозволяє позичальникам з меншими доходами брати іпотечні кредити в сумі, необхідній для покупки квартири, роблячи іпотеку більш доступною. У той же час, з диференційовними платежами позичальник сплатить меншу суму у вигляді відсотків, так як зменшення суми основного боргу відбувається швидше, ніж за ануїтетною схемою.
Придбання квартир за допомогою іпотеки стає все популярнішим: якщо за підсумками 2012 року тільки 20,2% житла купувалося за допомогою іпотечних кредитів, то за підсумками 2013 ця частка зросла вже до 24,6%.
У 2013 році частка іпотеки, виданої під купівлю житла на первинному ринку, виросла до 27% з 20% в 2012 році. У 2011 р ця частка становила 15%, в 2009-2010 роках - близько 10%, перед кризою - приблизно 18% .При цьому середньозважена ставка іпотеки в 2013 році склала 12,6%.
Позитивним моментом можна назвати і зниження процентних ставок за іпотечними кредитами у вересні 2013 року середньозважені місячні ставки склали 12,4%, практично досягнувши рівень вересня 2012 року (12,3%) - у той час як в першому кварталі різниця в річному вираженні практично досягала одного процентного пункту. Також слід враховувати, що з жовтня 2012 почалося зростання ставок за іпотечними кредитами, а в кінці 2013 року, за оцінкою АІЖК, продовжиться зниження ставок.
Але, не дивлячись на те, що під час світової фінансової кризи 2007-2008 рр. російська іпотечна система не встигла накопичити великий обсяг ризикованих кредитів, що призвело до серйозних проблем в іпотечній системі США, в даний час існує тенденція до збільшення таких кредитів. Держава вимагає від банків зниження ставок і вони змушені йти на ризик і видавати кредити на менш жорстких умовах, а це, в кінцевому рахунку, може призвести до повтору ситуації минулих років на ринку іпотечного кредитування США.
У 2014 році прогнозується зростання іпотечного кредитування на рівні попереднього року. Банк орієнтується на 25-30% зростання ринку в поточному році. За прогнозами в 2014 році темпи зростання іпотеки сповільняться з 33% в 2013 році до 29% в 2014-му.
Для підвищення доступності іпотечного кредитування для населення насамперед необхідно розвивати ринок нерухомості. Ефект від зниження вартості на житлоплощу перевершує ефект від зниження процентної ставки за іпотечним кредитом. Якщо знизити процентну ставку по кредиту, це призведе до зменшення щомісячного платежу по кредиту, т. Е. Збільшення доступності житла. Однак зниження вартості нерухомості приведе до двократного зростання індексу доступності житла проти зменшенням процентної ставки по іпотеці. Таким чином, основні зусилля держави мають бути спрямовані не на зниження іпотечних ставок, а на зниження вартості квадратного метра. При зниженні ставки на 30%, буде один ефект. А при зниженні вартості квадратного метра на 30%, ефект буде значно більше, тому треба спрямувати основні зусилля на розвиток будівельної індустрії і на збільшення пропозиції. Як тільки ціна нерухомості піде вниз, а витрати у позичальника будуть менше, ставки іпотечного кредитування самі знизяться. Якщо позичальник взяв кредит на 10 років зі ставкою 11,9%, то загальна сума відсотків до сплати складе 2,5 млн. Рублів. При зниженні ставки на 25% (до 9%) і на 50% (до 6%), сума відсотків знижується до 1,9 млн. І 1,2 млн. Руб., Відповідно. Економія становить 0,6 і 1,3 млн. Руб., Відповідно. Якщо ж на 25% або 50% знижується вартість квадратного метра, то економія складе 0,9 і 1,8 млн. Руб., Відповідно. Причому це мінімальна оцінка економії, не враховує економії на виплатах відсотків. Безумовно, це комплексне питання: необхідно вирішувати проблеми і з рівнем доходу населення, і з ростом ВВП, продуктивності праці і т. Д. У цьому наборі заходів зниження процентної ставки вдруге.
У даному напрямку вже робляться заходи і на минулій 17 квітня 2014 XII Всеросійської Конференції «Іпотечне кредитування в Росії», президент Інституту економіки міста, Надія Косарєва представила програму «Житло для російської родини». За цією програмою в 2014-2017 роках в регіонах має бути побудовано не менше 25 мл...
