вних умов повинні мати особи, які займаються сільськогосподарським виробництвом , а серед цих осіб - громадяни, яким належать примикають земельні ділянки.
Передбачається, що заставодержателем за договором про іпотеку земельної ділянки та за договором заставної на земельну ділянку може бути банк, що має ліцензію на здійснення іпотечних операцій із землею. Порядок ліцензування повинен встановлюватися Центральним Банком РФ за погодженням з Комітетом РФ по земельних ресурсів та землеустрою та Міністерством юстиції РФ. Думається, що такі жорсткі обмеження за умови їх введення і відповідній системі контролю сприятимуть нормалізації земельних відносин.
Однак через фактичної відсутності приватної власності на землю (виключаючи крихітні присадибні ділянки) все вищенаведені норми не знаходять свого застосування. Банки змушені відмовляти в кредиті сільським товаровиробникам оскільки їх земля залишається у державній власності, а інших ліквідних активів в силу їхнього тяжкого економічного становища у них немає. Ще півтора роки тому Російська земельний банк видавав іпотечні кредити невеликої частини селянських господарств, які зуміли зробити виробництво рентабельним настільки, що не доводилося хвилюватися про повернення боргу; зараз банк відмовився від цієї діяльності.
Існування приватної власності на землю є і незаперечним фактом підвищення інвестиційної привабливості будь-якого об'єкта. Розуміючи це, деякі підприємства намагаються викупити займані ними земельні ділянки, і навіть неповне володіння своїм наділом зробили джерелом виживання.
Вкрай важливим є питання власності на землю і в житловому будівництві. У всьому світі загальноприйнятою є схема, при якій будівельник, будучи власником землі, під її заставу залучає кредити на необхідне будівництво. Сьогодні в Росії іпотека потрібна навіть виробникам будівельних матеріалів.
В даний час багато суб'єктів Федерації прийняли власні земельні кодекси, в яких дозволений вільна купівля-продаж землі.
.2 Особливості іпотеки підприємств, будівель і споруд
Як зазначалося вище, іпотека підприємства, будівлі або споруди можлива тільки з одночасною іпотекою за тим же договором земельної ділянки, на якій знаходиться це майно, або частини цієї ділянки, функціонально забезпечує закладається об'єкт, або належить заставодавцю права оренди цієї ділянки або його відповідної частини.
Якщо предметом іпотеки є підприємство в цілому як майновий комплекс право застави поширюється на всі стосовні до даного підприємства матеріальні та нематеріальні активи, у тому числі будівлі, споруди, обладнання, інвентар, сировину, готову продукцію, права вимоги , патенти та інші виключні права, а також борги, якщо законом або договором не передбачено інше. Це норма з проекту закону про іпотеку, що розширює правило, закріплене в п.2 ст.340 ГК РФ. До складу закладеного майна можуть включатися отримані в результаті роботи підприємства в період іпотеки доходи, вироблені заставодавцем поліпшення майна підприємства, придбані борги. Склад майна, підприємства, переданого в іпотеку, і оцінка його вартості визначаються на основі повної інвентаризації майна підприємства, і відображається в його самостійному балансі. Акт інвентаризації, бухгалтерський баланс і висновок незалежного аудитора про склад і вартість майна підприємства повинні бути прикладені до договору про іпотеку. Ця вимога пов'язана з великим фінансовим ризиком для заставоутримувача. Відповідно до п.2 ст.44 закону РФ Про заставу підприємство - заставодавець зобов'язане на вимогу заставодержателя надавати йому річний баланс. При невиконанні зобов'язання, забезпеченого іпотекою підприємства, заставодержатель має право вжити заходи для оздоровлення фінансового становища підприємства, передбачені договором про іпотеку, включаючи призначення представників до керівних органів підприємства, обмеження права розпоряджатися виробленої продукцією та іншим майном підприємства. Федеральним законом про іпотеку надає заставодержателю право вимагати від заставодавця попереднього узгодження питань, пов'язаних з укладенням угод з приводу майна підприємства; звертатися до власника майна підприємства або уповноваженому ним органу з вимогою про розірвання контракту з керівником підприємства; пред'являти до суду позови про визнання угод, укладених заставодавцем, недійсними. Якщо зазначені заходи не дають належних результатів, заставодержатель має право звернути стягнення на що перебуває в іпотеці підприємство.
Федеральним законом про іпотеку передбачено, що іпотекою підприємства може бути забезпечене грошове зобов'язання, сума якого становить не менше половини вартості активів підприємства і підлягає виконанню не раніше, ніж через рік після укладення договору про іпотеку. У випадку, коли договором пе...
