редбачено, що іпотекою підприємства забезпечується зобов'язання з менш тривалим терміном виконання, право звернення стягнення на предмет іпотеки за невиконаним зобов'язанням виникає у заставодержателя після закінчення року з моменту укладення договору про іпотеку.
Передача підприємства як майнового комплексу в іпотеку допускається тільки за наявності згоди власника майна підприємства. Приклади можна знайти і в самому тексті ГК РФ. Так, унітарне підприємство, засноване на праві господарського відання, не вправі віддавати в заставу належне йому на праві господарського відання нерухоме майно без згоди власника (ст.295). Казенне підприємство має право розпоряджатися, а значить, і передавати в заставу закріплене за ним майно лише за згодою власника цього майна (ст.297). Відповідно, стягнення на майно таких підприємств може бути звернено тільки за рішенням суду.
На практиці випадків іпотеки підприємств практично немає, оскільки не всяке майно підприємства досить ліквідоване, щоб розглядати його в якості забезпечення. Залежить, скажімо, весь завод навряд чи погодиться саме підприємство, іпотека ж окремого адміністративного будівлі або виробничого цеху безглузда, так як цех окремо від заводу не має цінності. Тому ті нечисленні банки, що займаються іпотечним кредитуванням юридичних осіб, воліють працювати з дрібнішими об'єктами нерухомості. Сума видаваного кредиту становить 50% від ринкової вартості предмета іпотеки. Банк видає кредити і будівельним організаціям під заставу зводяться ними. Однак все це поодинокі випадки. Найбільш же часто іпотечні кредити видаються під заставу квартир, що знаходяться в приватній власності.
2.3 Особливості іпотеки житлових будинків і квартир
Оскільки основні положення про іпотеку житлових будинків і квартир розглянуті в попередніх параграфах, найбільш цікавим видається розглянути тут практичну сторону цього питання, оскільки саме заставу квартир превалює на російському іпотечному ринку. Відразу варто обмовитися, що практика іпотеки житлових будинків практично відсутня оскільки ріелтори вважають їх неліквідними об'єктами.
Одним з найбільш гостро обговорюваних питань у суспільстві і державі є житлова проблема. Іпотека є інструментом для вирішення даної задачі. Були розроблені і прийняті іпотечні програми Житло на 2002-2010 роки raquo ;, Соціальна іпотека raquo ;, розроблено національний проект Доступне і комфортне житло - громадянам Росії raquo ;. На жаль, іпотека в нашій країні з нестійкою економікою, високою інфляцією, різким зростанням цін на нерухомість, пробілами і колізіями законодавчої бази в цій сфері стає неконкурентною, а з часом і зовсім може стати нежиттєздатною .. Учасниками іпотечних відносин є банки та кредитні організації, ріелтерські фірми та агентства нерухомості, оціночні агентства, страхові компанії, іпотечні брокери, будівельні інвестиційні компанії, іпотечні кооперативи тощо Дана система іпотечного кредитування надто громіздка, і змусити такий механізм працювати чітко і злагоджено вкрай складно. Наприклад, громадянин, який бажає отримати іпотеку, стикається з цілою низкою проблем, таких як, завищені витрати при здійсненні операцій і наявності громіздкою, що не налагодженої системи отримання іпотеки. Крім того в дійсності банк приховує від позичальника реальну ціну своїх послуг, і заявлена ??в іпотечній програмі ставка (як правило, 12-14% на рік) не відповідає дійсності. При підсумовуванні всіх необхідних виплат (основна ставка плюс додаткові витрати) виходить набагато більший відсоток ставки по іпотеці. У підсумку - знижений попит на іпотечне кредитування як наслідок обмеженої платоспроможності населення. Непрозорість джерел доходів громадян, так звані сірі та чорні заробітні плати. Дана обставина є істотним чинником, що стримує іпотеку, так як розмір іпотечного кредиту безпосередньо пов'язаний з офіційним щомісячним доходом громадянина сьогоднішній день середня ставка по кредиту становить 12-14%. Якщо звернутися до зарубіжного досвіду, можна побачити наступну картину. Розвиток ринку нерухомості США мало величезне значення для економіки всієї країни. Основні особливості іпотечного кредитування в США: іпотечну позику, (15-20 років), як правило, довгостроковий, а процентна ставка, як правило, нижче ринкової (в середньому 3-4%); сума кредиту зазвичай не перевищує 80-90% вартості закладеної нерухомості, а 10-20% становить перший внесок, який покупець повинен внести з власних коштів; для малозабезпечених, ветеранів держава гарантує видачу пільгових позик на повну вартість будинку без сплати першого внеску; фактичний термін погашення закладених складає в середньому 8 років, тобто кредит погашається раніше обумовленого терміну; заставні, при цьому надходять на ринок цінних паперів, таким чином, забезпечуючи постійне одержання доходу. Найважливішим у регулюванні житлового ринку США є...
