ті тісного зв'язку сторін (головний і дочірня компанії, родичі, залежні особи), відсутність особливих обставин і т.п.
. Внесення поправок з урахуванням відмінностей між оцінюваним і кожним порівнянним ділянкою. У результаті визначається продажна ціна кожного з порівнянних ділянок, у разі якби він мав такі ж параметри, що і оцінюваний ділянку.
Якщо оцінюваний земельну ділянку відрізняється від порівнянного, то в ціну останнього необхідно внести поправки, щоб визначити, за яку ціну він міг би бути проданий, якби володів тими ж характеристиками, що і оцінюваний ділянку. При коригуванні фактичних цін продажів порівнюваних об'єктів поправки виробляються в ціні порівнянного ділянки.
При оцінці землі поправки слід проводити по всіх основних характеристиках, які для покупців володіють вартістю: розмір, місце розташування, відстань від міста і доріг, форма і глибина ділянки, кутове розташування, тип грунтів, рельєф, економічні умови та ін.
Застосовують наступні одиниці порівняння:
) ціна за 1 га - для великих масивів сільськогосподарського, промислового призначення або для житлового будівництва;
) ціна за 1 м 2 - в ділових центрах міст, для офісів, магазинів і т.д .;
) ціна за 1 фронтальний метр - для комерційного використання земель у містах. Вартість ділянки пропорційна довжині його межі по вулиці або шосе при стандартній глибині ділянки, на яку припадає невелика частина вартості;
) ціна за лот - стандартні за формою і розміром ділянки в районах житлової, дачної забудови та ін.;
) ціна за одиницю щільності - коефіцієнт відношення площі забудови до площі земельної ділянки. Правила зонування зазвичай обмежують величину будівлі даним коефіцієнтом.
Найбільш часто в практиці оцінки використовуються перші два показника - 1 га і 1 м 2. Третій показник (1 фронтальний метр) використовується рідко і тільки у великих містах. Що стосується четвертого і п'ятого показника, то вони набули найбільшого поширення в зарубіжній практиці і Росії не використовуються.
Однак застосування цін одиниць порівняння при моделюванні вартості оцінюваного об'єкта не завжди ефективно. Так, при аналізі подібності таких параметрів, як майнові права, спосіб фінансування, умови та дата продажу, доцільно оперувати ціною об'єкта нерухомості в цілому.
Коригування цін продажів порівнянних незабудованих ділянок здійснюється за такими елементами порівняння:
) майнові права: обтяження договорами оренди з умовами, що не відповідають ринковим, відсутність права власності на землю і т.п.;
) умови фінансування: використання при покупці кредитних ресурсів на умовах, які не відповідають ринковим, розстрочка платежів і т.п.;
) умови оплати: безготівковий розрахунок, готівкові, векселі, взаємозаліки тощо.;
) умови здійснення угоди: нетипові умови угоди, наприклад родинні стосунки покупця і продавця, продаж в умовах банкрутства тощо.;
) час укладання угоди з об'єктом-аналогом;
) місце розташування і оточення;
) правові та містобудівні обмеження по виду використання і забудову земельної ділянки;
) фізичні характеристики: рельєф, розміри і форма земельної ділянки;
) доступні комунальні послуги (наявність або близькість інженерних мереж, умови підключення до них тощо.).
Внесення поправок до ціни порівнянних ділянок по перших п'яти елементів порівняння здійснюється на залежній основі послідовно, а саме: кожна наступна коригування виконується на базі результату попередньої. При цьому послідовність коригувань, має значення, першими коригуванні піддаються найбільш значущі елементи порівняння.
Внесення поправок до ціни порівнянних ділянок по іншим елементам порівняння виконується на незалежній основі таким чином:
) визначається сума алгебри поправок в абсолютному або відносному (процентному) вираженні;
) дана сума використовується для внесення поправки в ціну аналога, отриману після внесення поправок по перших п'яти елементів порівняння.
Таким чином, за допомогою диференційованого підходу до внесення поправок ми можемо врахувати відмінності між двома основними групами поправок: перша група (5 поправок) - поправки, які стосуються умовам продажу об'єкта порівняння, друга група (4 поправки)- поправки, що характеризують властивості самої земельної ділянки об'єкта порівняння.
Для визначення величини поправок за окремими параметрами застосовують такі способи:
прямим попар...
