нку;
розрахунок ринкової вартості єдиного об'єкта нерухомості, що включає оцінюваний земельну ділянку, шляхом узагальнення скоригованих цін аналогів;
розрахунок витрат на заміщення (відтворення) поліпшень земельних ділянок;
розрахунок ринкової вартості земельних ділянок шляхом вирахування з ринкової вартості єдиного об'єкта нерухомості, що включає земельні ділянки, витрати на відтворення або заміщення розташованих на ній поліпшень.
До елементів порівняння належать чинники вартості об'єкта оцінки (фактори, зміна яких впливає на ринкову вартість об'єкта оцінки) і сформовані на ринку характеристики угод із земельними ділянками.
У сьогоденні Висновку при визначенні ринкової вартості земельної ділянки був використаний порівняльний підхід. Експерт проаналізував можливість використання описаних вище методів і прийшов до наступного висновку:
розрахунок ринкової вартості земельної ділянки здійснювати порівняльним підходом, методом порівняння продажів, тому для використання інших методів відсутня необхідна для оцінки достовірна інформація.
ВИЗНАЧЕННЯ ринкової вартості земельної ділянки методом порівняння ПРОДАЖУ
Розрахунок ринкової вартості землі з використанням методу порівняння продажів заснований на принципі заміщення. Метод порівняння продажів може використовуватися для оцінки землі, яка практично не забудована або розглядається як незабудована для цілей оцінки.
Суть методу полягає у визначенні вартості земельної ділянки шляхом порівняння цін недавніх продажів порівнянних з оцінюваним ділянок після внесення коригувань, які враховують відмінності між ними.
Оскільки не існує двох абсолютно однакових ділянок по всіх параметрах, то необхідна відповідна коректування цін продажів порівнянних ділянок, яка може бути і з позитивним, і з негативним знаком. Відкориговані ціни по порівнянних об'єктах дозволяють зробити висновок про ринкову вартість оцінюваної ділянки.
Відповідно до Розпорядження Мінмайна РФ від 6 лютого 2002 №568-р застосування методу порівняльного аналізу продажів полягає в послідовному виконанні наступних дій:
. Аналіз відповідного сегмента земельного ринку, до якого відноситься оцінюваний ділянку, виявлення і відбір порівнянних ділянок (аналогів) в недавніх угодах, отриманих їх різних джерел.
. Збір необхідної інформації по кожному сопоставимому ділянці і виявлення елементів порівняння. Для аналізу може бути достатньо отримати вичерпні дані по трьох-п'яти аналогічним земельним ділянкам.
До елементів порівняння належать чинники вартості об'єкта оцінки (фактори, зміна яких впливає на ринкову вартість об'єкта оцінки) і сформовані на ринку характеристики угод із земельними ділянками.
Найбільш важливими факторами вартості, правило, є:
місце розташування і оточення;
цільове призначення, дозволене використання, права інших осіб на земельну ділянку;
фізичні характеристики (рельєф, площа, конфігурація та ін.)
транспортна доступність;
інфраструктура (наявність або близькість інженерних мереж та умови підключення до них, об'єкти соціальної інфраструктури тощо.).
До характеристик угод із земельними ділянками, у тому числі, відносяться:
умови фінансування угод із земельними ділянками (співвідношення власних і позикових коштів, умови надання позикових коштів);
умови платежу при здійсненні операцій із земельними ділянками (платіж грошовими коштами, розрахунок векселями, взаємозаліки, бартер тощо.);
обставини вчинення операції з земельними ділянками (чи був земельну ділянку представлений на відкритий ринок у формі публічної оферти, афільованість покупця і продавця, продаж в умовах банкрутства тощо.);
зміна цін на земельні ділянки за період з дати укладання угоди з аналогом до дати проведення оцінки.
Характер і ступінь відмінностей аналога від оцінюваного земельної ділянки встановлюються в розрізі елементів порівняння шляхом прямого зіставлення кожного аналога з об'єктом оцінки. При цьому передбачається, що угода з об'єктом оцінки буде здійснена виходячи зі сформованих на ринку характеристик угод із земельними ділянками (п. 1 ст. 4 Розпорядження Мінмайна РФ від 6 лютого 21002г. №568-р).
. Перевірка достовірності інформації про угоди з відібраними для порівняння ділянками, шляхом:
підтвердження однієї зі сторін операції або агентом;
виявлення умов угоди, її типовості, відсутнос...
