ним зіставленням цін аналогів, що відрізняються один від одного тільки по одному елементу порівняння, і визначенням на базі отриманої таким чином інформації коригування по даному елементу порівняння;
прямим попарним зіставленням доходу двох аналогів, що відрізняються один від одного тільки по одному елементу порівняння, і визначенням шляхом капіталізації різниці в доходах коригування по даному елементу порівняння;
кореляційно-регресійним аналізом зв'язку між зміною елемента порівняння і зміною цін аналогів (цін одиниць виміру аналогів) і визначенням рівняння зв'язку між значенням елемента порівняння і величиною ринкової вартості земельної ділянки;
визначенням витрат, пов'язаних зі зміною характеристики елемента порівняння, за яким аналог відрізняється від об'єкта оцінки;
експертним обгрунтуванням коригувань цін аналогів (п. 1 ст. 4 Розпорядження Мінмайна РФ від 6 лютого 2002 №568-р).
У результаті визначення та внесення коригувань ціни аналогів (одиниці вимірювання аналогів), як правило, повинні бути близькі один до одного. У разі значних відмінностей скоригованих цін аналогів доцільно вибрати інші аналоги або елементи, за якими проводиться порівняння, або переглянути значення коригувань.
У висновку необхідно визначити підсумкову вартість об'єкта оцінки шляхом розрахунку вагових коефіцієнтів і знаходження середньозваженої величини вартості земельної ділянки методом порівняння продажів.
При виконанні коригувань існує ймовірність того, що з об'єктивних причин були не враховано якісь ціноутворюючі фактори. Для визначення середньозваженої вартості земельної ділянки необхідно визначити вагу результатів, отриманих після коригування цін продажів земельних ділянок-аналогів. Найбільшу вагу надається земельній ділянці, який за своїми параметрами є найбільш близьким до оцінюваного ділянці. Ступінь близькості можна визначити за кількістю виконаних коригувань його ціни. Вважається, що кожна коректування виконується з помилкою. Отже, чим більше коригувань ціни аналога, тим менше його вага при формуванні підсумкової вартості об'єкта оцінки.
Згідно з Федеральним стандарту оцінки №1 «Загальні поняття оцінки, підходи до оцінки та вимоги до проведення оцінки», затвердженого наказом Мінекономрозвитку Росії від 20 липня 2007 року №256, аналогом об'єкта оцінки визнається об'єкт, подібний до об'єкта оцінки за основними економічними, матеріальним, технічним та іншим характеристикам, визначальним його вартість.
Однак, аналіз ринку нерухомості, проведений Експертом, дозволив зробити наступні висновки: ринок нерухомості носить двоїстий характер, існують ціни пропозицій по об'єктах нерухомості, але оформлення операцій в переважній більшості випадків відбувається за значно заниженою вартістю. Інформація, що підтверджує фактичну ціну угод, відсутня. Експертові доступні тільки ціни пропозиції. Тому, щоб уникнути неоднозначного тлумачення або введення в оману справжнім ув'язненням, відповідно до ст. 11, 14 Федерального закону від 29.07.1998 р №135 - ФЗ «Про оціночної діяльності в Російській Федерації» (з останніми змінами від 28.12.2010 р) для визначення ринкової вартості об'єкта оцінки у рамках порівняльного підходу використовуються об'єкти, найбільш відповідні для порівняння і по яким відомі ціни пропозиції.
У результаті проведеного дослідження ринку нерухомості м Іркутську було встановлено, що ринок продажу земельних ділянок у місті добре розвинений, імеется значну кількість пропозицій до продажу земельних ділянок, розташованих в районі розташування об'єкта оцінки, які й стали основою для застосування порівняльного підходу до оцінки вільної земельної ділянки.
При моделюванні вартості оцінюваного об'єкта, коригування на відмінність між об'єктом оцінки і порівнянними з ним об'єктами, застосовуються до ціни об'єкта порівняння в цілому, і тільки після внесення всіх поправок і коригувань ціни об'єктів порівняння будуть переведені в ціну за 1 кв. м загальної площі земельної ділянки.
Таблиця 5 - Вихідні дані для розрахунку ринкової вартості вільної земельної ділянки
Характеристика об'єктів сравненіяОб'ект оценкіОб'ект № 1Об'ект № 2Об'ект № 3МестоположеніеІркутская обл., Шелеховский р-н, с. Веденщіна, д.9г. Іркутська обл., Шелеховский р-н, с. Веденщіна, Іркутська обл., Шелеховский р-н, с. Веденщіна, Іркутська обл., Шелеховский р-н, с. Веденщіна, Призначення об'ектаЗемельний участокЗемельний участокЗемельний участокЗемельний участокДата пропозиції, оценкімарт 2013г.март 2013г.март 2013г.март 2013г.Категорія земельЗемлі населених пунктовЗемлі населених пунктовЗемлі населених пунктовЗемлі населених пунктовВід дозволеного іспользованіяІЖСІЖСІЖСІЖСОпісаніерельеф рівною формирельеф рівною фор...
