оходу, одержуваного інвестором.
Іпотечна постійна показує величину обов'язкових виплат на одиницю отриманого іпотечного кредиту.
DS - річні витрати з обслуговування боргу;
Vm - величина спочатку отриманого кредиту
Можливість використання позикових коштів в інвестиційному процесі називається фінансовим левереджем.
RV - ставка прибутковості нерухомості,
Vе - величина власного капіталу, вкладеного інвестором в нерухомість.
Rе - ставка прибутковості на власний капітал,
Ie - грошові надходження на власний капітал інвестора.
Ефективність використання позикових коштів характеризується порівнянням ставок прибутковості.
Коефіцієнт іпотечної заборгованості показує питому вагу позикових коштів у вартості нерухомості.
Кm - коефіцієнт іпотечної заборгованості,
Vm - величина спочатку отриманого іпотечного кредиту,
V - вартість нерухомості (включаючи суму іпотечного кредиту і власного капіталу інвестора).
Важливим етапом аналізу кредитоспроможності позичальника є оцінка достатності величини прогнозованого чистого операційного доходу для забезпечення необхідної ставки доходу на власний капітал при задані?? умови кредитування. Для цього розраховується мінімально необхідна сума чистого операційного доходу, що відповідає інвестиційним вимогам, а потім зіставляється з прогнозної величиною чистого операційного доходу.
Завдання 18
Прогнозна величина чистого операційного доходу, розрахована оцінювачем, становить 8400 тис. руб. Передбачається, що інвестор вкладе 17 700 тис. руб. власних коштів і 36 300 тис. руб. позикових коштів. Самоамортізірующійся іпотечний кредит надано на 10 років під 10% з щомісячним погашенням. Інвестор розраховує отримати 15% доходу на вкладений капітал. Визначити, чи забезпечить дохід, принесений нерухомістю, необхідну ставку прибутковості на власний капітал?
Дохід, принесений нерухомістю в розмірі 8411,5 тис. руб., забезпечить необхідну ставку прибутковості на власний капітал.
При отриманні іпотечного кредиту доцільно розрахувати коефіцієнт покриття боргу, порівняти його з вимогами банку.
Коефіцієнт покриття боргу показує, у скільки разів чистий операційний дохід, принесений нерухомістю, перевищує обов'язкові платежі банку.
де DCR - коефіцієнт покриття боргу; - чистий операційний дохід; - річні витрати з обслуговування боргу (включаючи погашення основного боргу та суми сплачуваних відсотків).
Задача 19
Іпотечний банк видає кредит за умови, що DSR? 2,5. Оцінити можливість отримання кредиту для покупки нерухомості, що приносить щорічно 630 тис.руб. чистого операційного доходу. Інвестор розраховує отримати кредит в сумі 2050 тис. руб. на 24 роки під 12% з щомісячним погашенням.
Розраховуємо іпотечну постійну:=(iaof, нарахування відсотків щомісяця, 12%, 24 роки) * 12=0,0106038 * 12=0,1272456
2050000 * 0,1272456=260853,48 руб.
630000 / 260853,48=2,42 <2,5
Висновок: Рівень доходу нерухомості не відповідає вимозі банку, тому що розрахунковий коефіцієнт покриття боргу не перевищує банківський норматив. Кредит не буде наданий.
5.2 Оцінка кредитуемой нерухомості
Використання іпотечного кредиту як...
