джерела фінансування нерухомості, що купується вносить деякі особливості в застосування методів дохідного підходу при оцінці нерухомості, тому що ринкова вартість активу не збігається з величиною вкладеного в нього власного капіталу, і поточна вартість кредиту залежить від конкретних умов фінансування.
Метод капіталізації доходу визначає вартість оцінюваного об'єкта шляхом перерахунку річного чистого операційного доходу у вартість за допомогою коефіцієнта капіталізації, що включає норму доходу на інвестиції та норму повернення капіталу.
Якщо кредит передбачає погашення основного боргу в момент перепродажу нерухомості, то коефіцієнт розраховується як середньозважена величина ставки прибутковості інвестора, яку він хоче отримати на вкладений власний капітал, і процентної ставки за іпотечним кредитом.
Re - ставка прибутковості інвестора;
Rk - процентна ставка по кредиту;
Km - коефіцієнт іпотечної заборгованості
Завдання 20
Для придбання нерухомості, що приносить щорічно 11910 тис. руб. чистого операційного доходу, можна отримати самоамортізірующійся іпотечний кредит строком на 34 років під 12% з коефіцієнтом іпотечної заборгованості - 46%. Оцінити нерухомість, якщо необхідна інвестором ставка доходу на власний капітал - 12%. Схема погашення кредиту передбачає щомісячні платежі.
Рішення:
0,12 * (1-0,46) + 0,123 * 0,46=0,12138
11910/0, 12138=98121,6 тис.руб.
Нерухомість стоїть 98121600 руб.
Метод дисконтування грошових потоків визначає ринкову вартість нерухомості як суму дисконтованих доходів, які очікуються від об'єкта в майбутньому.
Завдання 21
Визначити ринкову вартість нерухомості, чистої операційний дохід якої складе такі величини: в 1-й рік - 160 тис. руб., у 2-й - 300 тис. руб., в 3-й - 500 тис. руб., в 4-й - 800 тис. руб., в 5-й - 1000 тис. руб.
Ціна продажу об'єкта наприкінці п'ятого року очікується в розмірі 2900 тис. руб. Ставка доходу на власний капітал інвестора - 15%. Інвестор отримує в банку кредит у сумі 825 тис.руб. на 28 років під 11%. Борг погашається щорічно рівними частинами з нарахуванням відсотків на залишок боргу.
Рішення:
Таблиця. Розрахунок доходів за обслуговування боргу
№ п / пПоказательПеріоди (роки) 123451Сумма пог. кредиту, тис. руб. (825/28) 29,4629,4629,4629,4629,462 Залишок боргу на кінець року, тис. руб.795, 54766,08736,62707,16677,703 Сума нарахованих відсотків за сумою залишку попереднього періоду (ставка 11%) 90, 7587,5184,2781,0377,794 Витрати по об. боргу, тис. руб. (Стор. 1 +3) 120,21116,97113,73110,49107,25
Таблиця. Розрахунок суми дисконтованих грошових надходжень
№ п / пПоказательПеріоди (роки) 123451Чістий опер. дохід, тис. руб. (За умовою) 16030050080010002Расходи з обслуговування боргу, тис. руб. 120,21116,97113,73110,49107,253 Грошові надходження, тис. руб. 39,79183,03386,27689,51892,754 Фактор поточної стоїмо. грошової одиниці (рvf, поч. проц. щорічно, 15%, 1-5 років) 0,86960,75610,65750,57180,49725 Діскон. грошові надходження, тис. руб. 34,60138,39253,97394,26443,886 Сума Дискон. надходжень, тис. руб.1265, 1
Ціна продажу=2900 тис. руб.
Залишок боргу на кінець 5 року=825-147,3=677,7 тис. руб.
