підсумками торгів на дату оцінки (терміном до погашення більше 5 років). Даний індикатор становить 5%.
Ризик країни - ризики, пов'язані з інвестиціями в конкретній країні та однакові для всіх компаній: інфляційний ризик, ризик виникнення соціальної нестабільності і т.п. Ризик країни приймаємо 5%, так як в даний час у нас в с?? Рані стабільне економічне та політичне становище.
Премія за інвестиційний менеджмент показує, що чим більш ризиковані і складні інвестиції, тим більше компетентного управління вони вимагають. Даний ризик з урахуванням недозавантаження і втрат може становити від 2 до 5%. Так як торговий центр не вимагає особливо високих навичок в управлінні (управління здійснює керуючий ТЦ, а не керуюча компанія) даний ризик приймається рівним 3%.
Поправка на низьку ліквідність - це поправка на втрату прибутку протягом терміну експозиції об'єкта. Розмір поправки становить 3%, так як об'єкт має велику площу і вимагає великих витрат часу для його продажу.
Надбавка за ризик вкладення в нерухомість враховує можливість випадкової втрати споживчої вартості об'єкта. Значення приймається від 3 до 5м%. Для даної будівлі ризик складає 3%, так як даний торговий центр знаходиться в центрі району і користується великим попитом.
Відшкодування інвестованого капіталу здійснюється прямолінійно (метод Рингу). Річна норма повернення капіталу розраховується шляхом ділення 100%-ної вартості об'єкта на залишається термін економічного життя.
ринок нерухомість капіталізація прибутковість
Таблиця 2
Розрахунок коефіцієнта капіталізації
ПоказателіЗданіеЗемельний участокБезрісковая ставка55Страновой ріск55Премія за інвестиційний менеджмент33Надбавка за низьку ліквідность33Надбавка за ризик вкладення в недвіжімость33Ставка дисконтування,% 1919Срок окупності, років 50 Норма повернення капітала2 Коефіцієнт капіталізаціі2119
Розрахунок чистого орендного доходу, що припадає на будівлю і землю:
Д припадає на зд=ВС? КЗД. =76620000? 0,21=16090200 руб. / Рік
Д1пріходящійся на з. у. =ЧОД1 - Д припадає на зд=59616000 - 16090200=43525800 руб. / Рік
Д2пріходящійся на з. у. =ЧОД2 - Д припадає на зд=53550000 - 16090200=37459800 руб. / Рік
Розрахунок вартості земельної ділянки:
Вартість 1 з. у. =Д1пріходящійся на з. у./Кз. у. =43525800 / 0,19=229083157,9 руб.
Вартість 2 з. у. =Д2пріходящійся на з. у./Кз. у. =37459800/0, 19=197156842,1 руб.
Таблиця 3
Розрахунок найкращого і найбільш ефективного використання об'єкта дослідження
Показники Значення Загальна площа, м2 6000 Площа, що здається в оренду, м2 5600 I етажПлощадь, що здається в оренду, м2 1900 Орендна ставка, руб./м2/мес. 2000 Потенційний валовий дохід I поверху, руб. / Рік 45600000 II етажПлощадь, що здається в оренду, м2 1700 Орендна ставка, руб./м2/мес. 1000 Потенційний валовий дохід II поверху, руб. / Рік 20400000 III етажПлощадь, що здається в оренду, м2 2000 Орендна ставка, руб./м2/мес. 700Потенціальний валовий дохід III поверху, руб. / Рік 16800000 Потенційний валовий дохід, руб. / Рік 82800000 Попр...
