маємо такі:
для торгових площ на 1 поверсі - 1900руб. за кв. м на місяць;
для торгових площ на 2 поверсі - 1100 руб. за кв. м на місяць;
для офісних площ на 3 поверсі - 800 руб. за кв. м на місяць.
Розрахунок доходу від об'єкта нерухомості:
. Розрахунок потенційного валового доходу:
ПВД2=S? Ас? 12
де S - корисна площа, м2;
Ас - орендна ставка, руб. / міс.
ВДтор.п 1 поверху=1900? 1900? 12=43320000руб./год
ВДтор.п 2 поверху=1700? 1100? 12=22440000руб./год
ВДтор.п 3 поверху=2000? 800? 12=19200000руб./год
ПВД2тор.п. =43320000 + 22440000 + 19200000=84960000 руб. / Рік
. Розрахунок дійсного валового доходу:
ДВД2=ПВД2 - втрати + інші доходи
Втрати від недозавантаження торгових площ недоотримання орендних платежів за рік 10% від ПВД.
Інші доходи:
доходи від терміналів оплати становлять 40000 грн. / рік.
ДВД2=84960000-84960000? 10/100 + 40 000=76500000 руб. / рік
. Розрахунок операційних витрат:
ОР2=ДВД2 * 0,3=76500000 * 0,3=22950000 руб./Рік
. Розрахунок чистого операційного доходу:
ЧОД2=ДВД2 - ОР2=76500000 - 22950000=53550000 руб. / рік
Таким чином, чистий дохід, який буде приносити об'єкт нерухомості за рік, становить 53550000 руб.
Розрахунок коефіцієнта капіталізації
Коефіцієнт капіталізації виражає залежність, причому назад пропорційну, між величиною річного чистого доходу від експлуатації об'єкта нерухомості та його ринковою вартістю.
Величина коефіцієнта капіталізації повинна бути такою, що б інвестор міг не тільки отримати прибуток від експлуатації об'єкта нерухомості, але і відшкодувати основний капітал, витрачений на придбання об'єкта нерухомості. Таким чином, величина коефіцієнта капіталізації, використовуваного стосовно нерухомості, повинна включати:
) ставку прибутковості інвестиції (капіталу), що є компенсацією, яка має бути виплачена інвестору за використання грошових коштів з урахуванням ризику та інших факторів, пов'язаних з конкретними інвестиціями;
) норму повернення капіталу, тобто погашення суми початкових вкладень. Причому цей елемент коефіцієнта капіталізації застосовується тільки до зношується частини активів.
Ставка доходу на капітал (ставка дисконтування) будується методом кумулятивного побудови:
Безризикова ставка доходу + Премії за ризик + Вкладення в нерухомість + Премії за низьку ліквідність нерухомості + Премії за інвестиційний менеджмент.
Безризикова ставка прибутковості - ставка відсотка у високоліквідні активи, яка відображає реальні ринкові можливості вкладення грошових коштів без якогось ні було ризику їх неповернення. В якості номінальної безризикової ставки була обрана середньозважена процентна ставка прибутковості облігацій федеральної позики (ОФП) за...
