рентного мультиплікатора є орієнтовним. Валовий рентний мультиплікатор (ВРМ) показує відношення вартості приміщень до річної орендної ставкою (Г ар):
РС=ВРМ? Г ар.
Для реалізації методу використовується велика кількість статистично оброблених даних для визначення ВРМ з використанням ринкової екстракції. Річні орендні ставки для оцінюваних об'єктів нерухомості підбираються з використанням методології порівняльного підходу. Для різних груп підбираються різні алгоритми оцінки. Застосування дохідного підходу можливо тільки для об'єктів, які можуть генерувати дохід і за рахунок цього самостійно функціонувати, тобто в таких об'єктах реалізуються чисто комерційні функції, але не всі будівлі можна пристосувати під такі функції.
3.3 Оцінка будівлі-пам'ятки культурної спадщини витратним підходом
Застосування витратного підходу в порівнянні з порівняльним і прибутковим має найбільше значення, тому розглянемо оцінку пам'ятників з використанням витратного підходу, як найбільш прозорого і більш об'єктивного. У загальному випадку при оцінці пам'яток культурної спадщини слід виділити три основні активу - земельну ділянку, поліпшення (будівлі, споруди) і нематеріальну складову, притаманну конкретному об'єкту. Звідси вартість пам'яток культурної спадщини буде визначатися, як сума цих трьох активів:
Вартість пам'ятника=Вартість земельної ділянки + Вартість поліпшень + Вартість нематеріальних активів.
3.3.1 Оцінка вартості пам'ятника як форми існування історичної та культурної спадщини
Методичні підходи при оцінці пам'ятника являють собою процес розрахунку вартості своєрідного виду нематеріальних активів. Споживча вартість пам'ятника полягає в здатності задовольняти потреби людей у ??використанні духовних цінностей, носієм яких є пам'ятник.
Зміст методологічних підходів при оцінці вартості історичної та культурної цінності пам'ятника наступні:
- визначення обсягу витрат, необхідних для створення умов, що забезпечують доступність народу цих духовних цінностей і, величина яких складається з коштів необхідних для створення умов для проведення ремонтно-відновлювальних робіт, реалізації програм навчання фахівців, освіти людей, випуск літератури та інших форм просвітницької діяльності;
розрахунок величини втрат, яку понесуть люди від знищення, незнання, приховування історичних і культурних цих цінностей;
- Грошова величина, яка виходить як різниця між ринковою вартістю пам'ятника і нерухомістю, створеної в сучасних умовах, аналогічної за фізичними параметрами, месторазположенію і функціями використання. Визначення вартості пам'ятника з урахуванням фактора історичної та культурної цінності сводітс?? до розрахунків, в результаті виконання яких знаходиться величина збільшує вартість пам'ятника як матеріального носія цієї цінності, тобто НМА будівлі-пам'ятки.
Використовується наступна формула розрахунку:
С=Б? Квс (1 + Кіс/100)? Кк де:
С - вартість пам'ятника, що враховує його історичну та культурну цінність;
Б - відновна вартість в цінах і тарифах на момент оцінки;
Квс - коефіцієнт часу спорудження будівництва;
Кіс - коефіцієнт історичності;
Кк - коефіцієнт коригування, частково враховує фактор історико - культурної цінності при розрахунку величини відновної вартості пам'ятника, приймається рівним - 1/1,5. =0,67.
Формула для розрахунку коефіцієнта історичності:
Кіс=Ка? Ку? Кг? Кіп? Кіф? КдФ? Кдін? Кпс? КМР, де:
Ка - коефіцієнт авторства;
Ку - коефіцієнт унікальності;
Кг - коефіцієнт містобудівної ролі;
Кіп - коефіцієнт історичної автентичності;
Кіф - коефіцієнт історичної функції;
КдФ - коефіцієнт характеру декору фасаду;
Кдін - коефіцієнт декору інтер'єрів;
Кпс - коефіцієнт схоронності планувальної структури;
Кмр- коефіцієнт меморіальної цінності.
Розрахунок коефіцієнта історичності (значення коефіцієнтів узяті з додатку № 2):
Кіс=1,0? 1,3? 1,5? 1,3? 2,0? 1,5? 2,0? 1,5? 2,0=45,63
Розрахунок відновної вартості:
Б=загальна площа об'єкту в кв.м. ? вартість руб./кв.м. =
=1721,6? 308805=531638688 руб.
Розрахунок вартості пам'ятника з ура...
