о комплексу в цілому. Оцінка вартості пам'ятника як окремого об'єкта полягає у визначенні величини внеску, що він вносить у результати економічної діяльності.
У рамках дохідного підходу можливе застосування одного з трьох методів:
· прямої капіталізації доходів;
· дисконтованих грошових потоків (ДДП);
· валового рентного мультиплікатора (ВРМ).
Метод капіталізації доходу використовується:
· якщо потоки доходів стабільні в тривалому періоді часу і являють собою значну позитивну величину;
· якщо потоки доходів зростають стійкими помірними темпами.
Базова формула розрахунку має такий вигляд:
С=ЧОД/К кап, де:
ЧОД - річний (або середньорічний) чистий операційний дохід;
До кап - коефіцієнт капіталізації.
ЧОД=ПВД - Втрати + Інші доходи - ОР, де:
ПВД - потенційний валовий дохід;
Втрати визначаються з урахуванням типового рівня управління на конкретному сегменті ринку (враховуються коефіцієнт недовикористання площ, коефіцієнт втрат при зборі орендних платежів і т. п.);
Інші доходи визначаються за нормальних умов експлуатації об'єкта з метою обслуговування орендарів (наприклад дохід від здачі в оренду автомобільної стоянки, складу і т. п.);
ОР - операційні витрати, тобто витрати, необхідні для забезпечення нормального функціонування об'єкта нерухомості та відтворення дійсного валового доходу.
Операційні витрати прийнято ділити:
· на умовно-постійні (податок на майно, страхові внески, заробітна плата обслуговуючого персоналу, якщо вона фіксована, незалежно від завантаження будівлі, плюс податки на неї);
· на умовно-змінні (комунальні, на утримання території, на поточні ремонтні роботи, заробітна плата обслуговуючого персоналу плюс податки на неї, видатки по забезпеченню безпеки, витрати на управління);
· на витрати на заміщення, або резерви (витрати на періодичну заміну швидкозношуваних поліпшень, резерви на заміщення також враховують ці витрати).
Коефіцієнт капіталізації складається з двох частин:
До кап=d + N, де:
ккап - коефіцієнт капіталізації;- Ставки доходу на капітал (розраховується як сума безризикової ставки + ризик вкладення в нерухомість + ризик низької ліквідності + ризик інвестиційного менеджменту);- Норми повернення капіталу.
Звичайно застосовуються три способи повернення капіталу (для нерухомості, яка має тенденції зниження вартості в часі або з досить стабільною в часі вартістю):
· прямолінійний (метод Рингу);
· по фонду відшкодування та ставкою доходу на інвестиції, ануїтетний спосіб (метод Инвуда);
· по фонду відшкодування та безризиковою ставкою прибутковості (метод Хоскольда).
У відношенні будівель-пам'яток N=0. Однак визначення прогнозного зростання або зниження вартості будівлі-пам'ятника повинен виробляти оцінювач. При наявності зростання вартості об'єктів потрібно визначати коригування, що знижують дисконт при побудові коефіцієнтів капіталізації.
Обмежуючі умови застосування методу прямої капіталізації:
· нестабільність потоку доходів;
· нерухомість знаходиться у стадії реконструкції або незавершеного будівництва.
Метод ДДП застосовується в наступних випадках:
· передбачається, що майбутні грошові потоки будуть істотно відрізнятися від поточних;
· є дані, що дозволяють обгрунтувати розмір майбутніх грошових потоків від нерухомості;
· потоки доходів і витрат мають сезонний характер;
· оцінювана нерухомість - багатофункціональна.
Розрахунок вартості об'єкта нерухомості методом ДДП здійснюється за формулою:
С =? (ДП i/(1 + d) t + М/(1 + d) n, де:
ДПi - грошовий потік i -го тимчасового періоду; - ставка доходу на капітал (дисконт);- Період дисконтування;
М - вартість реверсії, або залишкова вартість.
Залишкова вартість, або вартість реверсії повинна бути продисконтовані (за фактором останнього прогнозного року - n) і додана до суми поточних вартостей грошових потоків:
ДП i=ЧОД i - Капіталовкладення i - Обслуговування кредиту i + Приріст кредитів i.
Метод валового...
