Теми рефератів
> Реферати > Курсові роботи > Звіти з практики > Курсові проекти > Питання та відповіді > Ессе > Доклади > Учбові матеріали > Контрольні роботи > Методички > Лекції > Твори > Підручники > Статті Контакти
Реферати, твори, дипломи, практика » Статьи » Особливості оцінки будинків - пам'яток культурної спадщини

Реферат Особливості оцінки будинків - пам'яток культурної спадщини





о комплексу в цілому. Оцінка вартості пам'ятника як окремого об'єкта полягає у визначенні величини внеску, що він вносить у результати економічної діяльності.

У рамках дохідного підходу можливе застосування одного з трьох методів:

· прямої капіталізації доходів;

· дисконтованих грошових потоків (ДДП);

· валового рентного мультиплікатора (ВРМ).

Метод капіталізації доходу використовується:

· якщо потоки доходів стабільні в тривалому періоді часу і являють собою значну позитивну величину;

· якщо потоки доходів зростають стійкими помірними темпами.

Базова формула розрахунку має такий вигляд:


С=ЧОД/К кап, де:


ЧОД - річний (або середньорічний) чистий операційний дохід;

До кап - коефіцієнт капіталізації.


ЧОД=ПВД - Втрати + Інші доходи - ОР, де:


ПВД - потенційний валовий дохід;

Втрати визначаються з урахуванням типового рівня управління на конкретному сегменті ринку (враховуються коефіцієнт недовикористання площ, коефіцієнт втрат при зборі орендних платежів і т. п.);

Інші доходи визначаються за нормальних умов експлуатації об'єкта з метою обслуговування орендарів (наприклад дохід від здачі в оренду автомобільної стоянки, складу і т. п.);

ОР - операційні витрати, тобто витрати, необхідні для забезпечення нормального функціонування об'єкта нерухомості та відтворення дійсного валового доходу.

Операційні витрати прийнято ділити:

· на умовно-постійні (податок на майно, страхові внески, заробітна плата обслуговуючого персоналу, якщо вона фіксована, незалежно від завантаження будівлі, плюс податки на неї);

· на умовно-змінні (комунальні, на утримання території, на поточні ремонтні роботи, заробітна плата обслуговуючого персоналу плюс податки на неї, видатки по забезпеченню безпеки, витрати на управління);

· на витрати на заміщення, або резерви (витрати на періодичну заміну швидкозношуваних поліпшень, резерви на заміщення також враховують ці витрати).

Коефіцієнт капіталізації складається з двох частин:


До кап=d + N, де:


ккап - коефіцієнт капіталізації;- Ставки доходу на капітал (розраховується як сума безризикової ставки + ризик вкладення в нерухомість + ризик низької ліквідності + ризик інвестиційного менеджменту);- Норми повернення капіталу.

Звичайно застосовуються три способи повернення капіталу (для нерухомості, яка має тенденції зниження вартості в часі або з досить стабільною в часі вартістю):

· прямолінійний (метод Рингу);

· по фонду відшкодування та ставкою доходу на інвестиції, ануїтетний спосіб (метод Инвуда);

· по фонду відшкодування та безризиковою ставкою прибутковості (метод Хоскольда).

У відношенні будівель-пам'яток N=0. Однак визначення прогнозного зростання або зниження вартості будівлі-пам'ятника повинен виробляти оцінювач. При наявності зростання вартості об'єктів потрібно визначати коригування, що знижують дисконт при побудові коефіцієнтів капіталізації.

Обмежуючі умови застосування методу прямої капіталізації:

· нестабільність потоку доходів;

· нерухомість знаходиться у стадії реконструкції або незавершеного будівництва.

Метод ДДП застосовується в наступних випадках:

· передбачається, що майбутні грошові потоки будуть істотно відрізнятися від поточних;

· є дані, що дозволяють обгрунтувати розмір майбутніх грошових потоків від нерухомості;

· потоки доходів і витрат мають сезонний характер;

· оцінювана нерухомість - багатофункціональна.

Розрахунок вартості об'єкта нерухомості методом ДДП здійснюється за формулою:


С =? (ДП i/(1 + d) t + М/(1 + d) n, де:


ДПi - грошовий потік i -го тимчасового періоду; - ставка доходу на капітал (дисконт);- Період дисконтування;

М - вартість реверсії, або залишкова вартість.

Залишкова вартість, або вартість реверсії повинна бути продисконтовані (за фактором останнього прогнозного року - n) і додана до суми поточних вартостей грошових потоків:


ДП i=ЧОД i - Капіталовкладення i - Обслуговування кредиту i + Приріст кредитів i.


Метод валового...


Назад | сторінка 16 з 25 | Наступна сторінка





Схожі реферати:

  • Реферат на тему: Метод капіталізації доходу в оцінці нерухомості
  • Реферат на тему: Застосування методу капіталізації доходів в оцінці готелі
  • Реферат на тему: Розрахунок доходів і витрат експлуатації об'єкта нерухомості
  • Реферат на тему: Методи розрахунку ставки дисконту та капіталізації
  • Реферат на тему: Визначення вартості об'єкта нерухомості