align="justify"> Фактор враховує умови фінансування можливої ??угоди з продажу оцінюваного об'єкта і різницю в умовах фінансування для об'єкта оцінки та об'єктів-аналогів, а саме терміни фінансування, процентні ставки, порядок переходу прав на нерухомість - всі ці фактори роблять значний вплив на вартість оцінюваної нерухомості.
Так як і у об'єкта оцінки і у його аналогів ринкові умови фінансування, коректування по даному пункту не вносилися.
Коригування за умов ринку:
Так як і у об'єкта оцінки і у його аналогів умови продажу ринкові, коректування по даному пункту не вносилися.
Коригування за датою продажу:
Всі об'єкти-аналоги були виставлені на продаж в одному місяці і на дату проведення оцінки об'єкта, то введення коригування на дату пропозиції не потрібно.
Коригування на місце розташування:
Поправка на місце розташування вноситься в тому випадку, якщо місце розташування порівнянного об'єкта та оцінюваного істотно розрізняються.
Істотними відмінностями є: віддаленість від обласного, районного центру, від центру селища, в якому розташований об'єкт, зручність під'їзду, попит на об'єкти нерухомості. Усі об'єкти (оцінюваний і порівнювані) в місті Краснодарі знаходяться в межах міста і приблизно в одних і тих же умовах, істотних відмінностей в місці розташування не мають, тому коригування не вносилася
Коригування по категорії земель
Об'єкт оцінки і всі об'єкти аналоги знаходяться в межах міста і мають категорію земель: землі населених пунктів, тому коригування не здійснювалася.
Коригування по виду дозволеного використання
Дана коригування не вносилася, оскільки об'єкт-аналог №1 має такий же вид дозволеного використання (ІЖС) як і оцінюваний об'єкт, а по інших об'єктах немає даної інформації
Коригування на площа ділянки
За даними агентств нерухомості та оглядів ринку Краснодарського краю, в межах міста Краснодара земельні ділянки мають ринкову вартість у середньому близько 50-200 тисяч за 100 кв. м, залежно від місця розташування і наявності комунікацій. У середньому ж по місту ціна 1 сотки землі становить 100000 рублів. Таким чином вводимо середню поправку 100000 рублів на різницю в площі земельних ділянок.
Коригування на площу будинку
Для визначення поправок у цій графі використовуються дані аналізу вартості 1 кв.м. загальної площі. У нашому випадку поправка не вносить, оскільки загальна площа об'єктів-аналогів порівнянна із загальною площею об'єкта оцінки.
Коригування за типом будинку
Так як матеріали, використані при будівництві будівлі на оцінюваній ділянці не відрізняються від матеріалів, використаних при зведенні об'єктів аналогів, немає необхідності вводити коригування.
Коригування по наявності комунікацій
Наявність комунікацій на ділянці має великий вплив на вартість земельної ділянки. Згідно дослідженню, проведеному науковим центром професійної оцінки (# justify gt; Коригування за фізичним станом
Стан будівлі на пряму впливає на кінцеву вартість, так як воно враховує можливі в перспективі витрати на ремонт та обслуговування. Так як у об'єкта оцінки та об'єктів аналогів №1, №2 та №№ стан не вимагає ремонтних робіт, що вноситься коригування дорівнює 0%. За іншими об'єктах-аналогах немає даних.
Вагомості аналогів
Вагові коефіцієнти при розрахунку остаточного значення ринкової вартості кв. м визначалися, виходячи з величини кількості коректувань, ступеня довіри до джерела інформації кожного з об'єктів аналогів, а також повноти та правильності викладеної інформації.
11. Витратний підхід
Витратний підхід - спосіб оцінки майна, заснований на визначенні вартості витрат на створення, зміна та утилізацію майна, з урахуванням усіх видів зносу. Витратний підхід реалізує принцип заміщення, що виражається в тому, що покупець не заплатить за готовий об'єкт більше, ніж за створюваний об'єкт тієї ж корисності.
Витратний підхід дозволяє розрахувати вартість будівництва об'єкту в поточних цінах (на дату оцінки) за вирахуванням загального накопиченого (сумарного) зносу.
Специфічною областю застосування витратного підходу є оцінка унікальних об'єктів, особливо неприбуткової призначення (наприклад, лікарень, пенітенціарних установ, об'єктів комунального господарства, музеїв, бібліотек, храмів і т.п.). Для таких об'єктів вельми скрутно знайти зіставні продажі і аналіз витрат їх відтворення залишається є...
