дино прийнятною альтернативою оцінки.
Ідея даного підходу криється у затвердженні: вартість існуючого об'єкта власності дорівнює вартості землі (земельної ділянки) плюс витрати на зведення будівельий і споруд мінус накопичений знос будівель і споруд. Це словесний опис базової моделі витратного підходу. Математично базова модель витратного підходу виглядає наступним чином:
=LV + IV-D
де V- вартість об'єкта нерухомості; LV- вартість земельної ділянки; IV- вартість будівель і споруд; D- накопичений (сумарний) знос будівель і споруд.
Даний метод призводить до об'єктивних результатів, якщо можливо точно оцінити величини вартості і зносу об'єкта за умови відносної рівноваги попиту та пропозиції на ринку нерухомості.
Витратний метод дає оцінку вартості об'єкта нерухомості як суму вартості землі та відновної вартості будівель і споруд, розташованих на земельній ділянці, за вирахуванням зносу.
Основні етапи процедури оцінки за цим методом включають:
. Розрахунок вартості придбання наявного на ринку вільної від забудови аналогічного земельної ділянки.
. Розрахунок вартості зведення нових будівель і споруд, аналогічних розташованим на оцінюваній ділянці.
. Визначення величини фізичного, морального та економічного зносу оцінюваних будівель і споруд.
. Зменшення відновної вартості нових будівель і споруд на суму зносу та отримання їх реальної вартості.
. Підсумовування вартості придбання вільної від забудови аналогічного земельної ділянки з відновлювальної вартістю будівель і споруд за вирахуванням суми зносу.
Для визначення вартості земельної ділянки був проведений аналіз угод з купівлі - продажу вільних від забудови земельних ділянок, наданих для індивідуального житлового будівництва, в районі розташування оцінюваного об'єкта.
Підхід складається з наступних етапів:
Виявлення недавніх продажів або пропозицій порівнянних об'єктів нерухомості на відповідному ринку.
Перевірка достовірності інформації.
Внесення поправок до ціни з урахуванням відмінностей між оцінюваним і кожним порівнянним об'єктом.
Порівнянними вважаються об'єкти з однаковими фізичними та економічними характеристиками. Таким чином, пошук об'єктів-аналогів здійснювався за наступними критеріями:
. Місце розташування об'єкта
. Площа ділянки
. Вид угоди
. Категорія земель
. Вид дозволеного використання
. Комунікації
. Дата пропозиції
У результаті в даному Звіті були обрані в якості аналогів 3 об'єкта, що представляють собою земельні ділянки з житловими будинками, розташовані в межах м Краснодар. Коротка характеристика обраних аналогів представлена ??в наступній таблиці:
Характеристики об'єктів-аналогів Таблиця 15
Характеристики (елементи порівняння) Об'ектАналог №1Аналог №2Аналог №3МесторасположеніеКраснодарскій край, г. Краснодар, вул. Леніна, буд. 62Краснодарскій край, г. Краснодар, вулиця ВоровскогоКраснодарскій край, м КраснодарКраснодарскій край, Краснодар, Мікрорайон Завод Радіовимірювальні прилади, Яснополянская уліцаОбщая площа (сотки) 5444Цена продажу, руб5 700 0005 200 0002 750 000Стоімость сотки, руб.1 425 0001 300 000687 500Від сделкіпродажапродажапродажапродажаКатегорія земельЗемлі населених пунктовЗемлі населених пунктовЗемлі населених пунктовЗемлі населених пунктовВід дозволеного іспользованіяІЖСІЖСІЖСІЖСКоммунікацііВсе коммунікацііВсе коммунікацііВсе коммунікацііВсе коммунікацііДата предложенія01.09.201301.09.201301.09.2013
Визначення ринкової вартості об'єкта порівняльним підходом Таблиця 16
ПоказателіОб'ект оценкіОб'ект аналог 1Об'ект аналог 2Об'ект аналог 3Цена продажу, руб5 700 0005 200 0002 750 000Корректіровка на вторговування,% - 5% - 5% - 5% Скоригована вартість, руб.5 415 +0004 940 0002 612 500Передаваемие праваПраво собственностіПраво собственностіПраво собственностіПраво собственностіКорректіровка по переданим правам,% - 000Скорректірованная вартість, руб.- 5 415 0004 940 0002 612 500Условія финансированиярыночныерыночныерыночныерыночныеКорректировка за умовами фінансування,% - 000Скорректірованная вартість, руб.- 5 415 0004 940 0002 612 500Условія продажирыночныерыночныерыночныерыночныеКорректировка за умовами продажу,% - 000Скорректірованная вартість, руб.- 5 415 0004 940 0002 612 500Условія рынка-СопоставимыСопоставимыСопоставимыКорректировка по услов. р...
