я об'єктивних особливостей заставних операцій і розумних вимог банківських структур щодо забезпечення їх інтересів неминуче тягне за собою неприйняття кредитними установами системи застави. p> Інтереси банківської системи в питаннях кредитування під заставу неоднозначні. З одного боку, земля виступає в якості реального кредитного ресурсу, посилює ступінь гарантованості позичок. З іншої сторони - реальні гарантії, що забезпечуються заставою землі, залежать від ряду обставин. По-перше, від можливості безперешкодно затребувати об'єкт застави у разі невиконання заставодавцем своїх зобов'язань щодо повернення кредиту. По-друге, від можливості відчуження земельної ділянки у власність заставодержателя (Тобто кредитної установи). p> Тому дуже важливо розробити порядок відчуження земельних ділянок та заходи щодо запобігання невиконання заставодавцем своїх зобов'язань. Здійснювати ці заходи можна через обласні або районні комітети по земельних ресурсів за допомогою конкурсів або аукціонів, які передбачають збереження призначення сільськогосподарських земель. При неможливості організації таких конкурсів або аукціонів доцільна продаж відчужених земельних ділянок по угодою з конкретними юридичними або фізичними особами, зобов'язальним зберігати цільове призначення землі і граничний розмір ділянки. До прийняття чіткого механізму відчуження земель можна використовувати добровільне угоду про відчуження земельної ділянки у формі мирової угоди, яке можна реєструвати в комітеті із земельних ресурсів (на обласному чи районному рівні) і нотаріально посвідчуватися.
Потрібні також форми захисту іпотечного кредиту від інфляції у разі невиконання заставодавцем своїх зобов'язань.
Крім маневрування з рівнями процентних ставок банки розташовують і іншими можливостями захисту від інфляції при проведенні заставних операцій. Розглянемо 2 з них, найбільш ймовірні. Перша складається з заниженні заставної ціни земельної ділянки, друга-в заниженні співвідношення між сумою іпотечного кредиту та об'єктивної вартістю заставленого земельної ділянки. Обидва способу ведуть до підвищення рівня гарантованості іпотечного кредиту і одночасно захищають від інфляції.
Розглянуті методи добре знайомі фахівцям за іпотечним кредитом в зарубіжних країнах. У наших умовах ймовірність їх використання істотно посилюється з трьох причин. По-перше, через монопольного становища банківських структур, особливо у глибинних сільських районах. По-друге, в слідстві складного фінансового становища багатьох сільськогосподарських товаровиробників. По-третє, через відсутність досвіду з проведення заставних операцій як у банківських службовців, так і у сільських товаровиробників.
Однак застосування описаних методів захисту кредитних установ при проведенні заставних операцій означає ущемлення інтересів залогодателей. Адже чим менш вигідні умови удасца навізать сільськогосподарському підприємцю, тобто чим нижче заставна ціна та (або) ставлення суми іпотечного кредиту до вартості заставленого земельної ділянки, тим імовірніше розорення заставодавця. Звідси випливає, що підтримка інтересів кредитних установ у проведенні заставних операцій має супроводжуватися заходами захисту сільськогосподарських товаровиробників. Іншими словами, необхідно забезпечення балансу інтересів обох учасників заставного процесу: заставодавця і заставодержателя.
Йдеться про такі заходи державного регулювання як визначення заставної ціни земельної ділянки та процентної ставки за користування іпотечним кредитом. За відсутності достовірної ринкової вартості землі в якості орієнтиру для призначення її заставної ціни могла б служити нормативна або базова ціна. Вона може розглядатися як нижня межа заставної ціни земельної ділянки. Звичайно, нормативна ціна - не ідеальний вимірювач заставної вартості земельної ділянки, насамперед тому, що не відображає коливань ціни під впливом попиту та пропозиції на землю. Проте на даному етапі нормативна ціна землі представляється нам єдиним критерієм, який дозволить щодо об'єктивно визначити вартість предмета застави. Цілком ймовірно, що нормативна ціна не буде не буде влаштовувати одну зі сторін іпотечного договору. Тому доцільно внести до заставну практику 2 процедури, які можуть можуть застосовуватися у разі виникнення розбіжностей. Якщо ж висновок незалежних експертів все-таки не влаштовує одну зі сторін, доведеться вдатися до судового розгляду питання. Застосування цих процедур дозволить, на наш погляд, визначити більш об'єктивну заставну ціну ділянки з урахуванням попиту та пропозиції до формування повноцінного земельного ринку.
Було б доцільно і надання пільг при оподаткуванні прибутку банківських установ, отриманої за рахунок кредитування під заставу земельних ділянок. На нашу думку, даний вид прибутку повинен повністю звільнятися від податків, що зробить кредитування заставних операцій більш привабливим для банківських структур і буде служити визначено...
