кості, передбаченому умовами договору, і інші недоліки нерухомості за якістю. Зокрема, до істотних порушень вимог до якості продаваних житлових і нежитлових приміщень слід віднести затемненность, відсутність достатнього обігріву приміщення, зайву вологість та ін Однак якщо які-небудь з цих недоліків були зазначені в договорі, то наслідки, передбачені ст. 475 ГК, незастосовні.
Особливий характер нерухомості як предмета договору продажу визначає розумний строк для виявлення її недоліків за якістю, який носить тривалий характер: як правило, не менше двох років. Законом або договором можуть бути передбачені й більш тривалі терміни (ст. 477 ГК РФ).
Так само специфіка угод з нерухомістю пов'язана з тим, що загальне зобов'язання продавця передати річ покупцеві включає в себе не тільки фактичну передачу речі, відповідної передбаченим законом і договором вимогам, з приладдям і відносяться до неї документами, а й передачу «юридичну» - вчинення всіх необхідних дій, спрямованих на виникнення у покупця права власності на цю річ, тобто на державну реєстрацію угоди (в окремих випадках) та на державну реєстрацію права власності покупця. Аналогічно обов'язок покупця прийняти річ означає, в тому числі, обов'язок вчиняти дії, спрямовані на вступ речі у власність покупця, тобто на реєстрацію його права.
Окремим зобов'язанням за договором купівлі-продажу нерухомості є оплата. Оплата прямо не пов'язана з виникненням права власності на річ у покупця.
Оскільки договір купівлі-продажу нерухомості є оплатній угодою, то виконання договору купівлі-продажу передбачає обов'язкове зустрічне задоволення з боку покупця, тобто надання продавцю еквівалента отриманої речі - передбаченої договором грошової суми.
Законодавством передбачені спеціальні засоби захисту прав продавця при нездійсненні покупцем своєчасної оплати товару.
Так, згідно з п. 3 ст. 486 та п. 4 ст. 488 ГК РФ у разі невиконання покупцем обов'язку по оплаті товару відповідно до умов договору продавець має право вимагати оплати товару та сплати відсотків за користування чужими грошовими коштами за ст. 395 ГК РФ. Крім цього, при невиконанні покупцем зобов'язання з оплати товару, передбаченого договором, продавець може використовувати загальні засоби захисту, надані йому законодавством як кредитору при невиконанні чи неналежному виконанні боржником свого зобов'язання. Тут маються на увазі загальні підстави зміни і розірвання договору в разі порушення договору однією з його сторін, односторонньої відмови від виконання договору, коли така відмова допускається, і т.д. (Глава 29 ЦК РФ), а також про використання механізму відповідальності боржника за порушення зобов'язання (глава 25 ЦК РФ).
Невиконання покупцем зобов'язань з оплати нерухомості, передбачених договором купівлі-продажу, може служити підставою до розірвання цього договору.
Так, управління муніципального майна та землекористування адміністрації 2 березня 2011 продало Товариству нежитлове приміщення в будівлі. Договором купівлі-продажу було визначено, що оплата об'єкта здійснюється в розстрочку строком на 5 років. Платежі повинні перераховуватися покупцем щомісяця рівними частками згідно з графіком платежів основного боргу і відсотків до цього договору. Крім того, додаток до договору ...
