При цьому, під переборним розуміється знос, усунення якого в поточній ринковій ситуації економічно доцільно. Фізичний і функціональний знос, зазвичай, притаманні самій власності. Зовнішній знос викликається факторами ззовні - зміною ситуації на ринку, зміною фінансових і законодавчих умов і т.д. Величина фізичного зносу оцінюваного майна визначається як середньозважена величина у відповідності зі шкалою експертних оцінок наведеної у таблиці № 3.
Таблиця № 3. Шкала експертних оцінок для визначення величини фізичного зносу
Фізичний знос,% Оцінка технічного состояніяОбщая характеристика технічного состоянія0-5НовоеНовий, ще не експлуатувався об'єкт у відмінному состояніі.5-15Очень хорошееПрактіческі новий об'єкт, колишній в недовгої експлуатації і не вимагає ремонту або заміни будь - яких частин.15-35ХорошееБившій в експлуатації об'єкт, повністю відремонтований чи реконструйований, у відмінному состояніі.35-60УдовлетворітельноеБившій в експлуатації об'єкт, що вимагає деякого ремонту або заміни окремих дрібних частей.60-80Условно прігодноеБившій в експлуатації об'єкт у стані, придатному для подальшої експлуатації, але вимагає деякого ремонту або заміни головних частей.80-90Не удовлетворітельноеБившій в експлуатації об'єкт, що вимагає капітального ремонта.90-100Негодное до застосування або ломОб'ект, щодо якої немає розумних перспектив на продаж, крім як за вартістю основних матеріалів, які можна з нього витягти.
Таблиця № 4. Розрахунок оцінок для визначення величини фізичного зносу на підставі ВСН 53-86 (р)
№п/п Найменування матеріалаОпісаніе состояніяПроцент зносу,% 1Обоі настенниеПрактіческі новий об'єкт, колишній в недовгої експлуатації і не вимагає ремонту або заміни будь - яких частей.102Паркетная дошка/ламінатПрактіческі новий об'єкт, колишній в недовгої експлуатації і не потребує ремонту або заміни будь - яких частей.10 Відповідно до ст.15 та ст.1064 Цивільного Кодексу Російської Федерації і постановою Президії Вищої Арбітражного Судна РФ від 20 лютого 2007 №13377/06 знос майна, постраждалого внаслідок дій третіх осіб не враховується і в сьогоденні звіті не розраховувати.
Таблиця № 5 Зведена таблиця вартості витрат на ремонт приміщення
№ п/п Найменування затратСтоімость, руб.1Стоімость работ47 040,19Стоімость матеріалов14 423,833Всего61 464,024Коеффіціент, що враховує транспортні та накладні витрати, а також витрати на електромонтажні работи1,405Ітого (руб.) 86 049,63
Таким чином, вартість витрат на ремонт приміщення на дату оцінки з урахуванням розумного округлення становить:
050 (вісімдесят шість тисяч п'ятдесят) грн.
Узгодження результатів
Застосовуючи різні підходи і методи розрахунку вартості об'єкта оцінки, були отримані наступні результати:
1Затратний підхід: 86050 рублей2Сравнітельний підхід: Чи не пріменялся3Доходний підхід: не застосовувати
Виведення підсумкової вартості може здійснюватися різними способами.
По-перше, Оцінювач може отримати підсумкову вартість об'єкта оцінки через зважування результатів різних підходів в залежності від їх значущості, яка визначається оцінювачем в кожному конкретному випадку самостійно. Однак такий підхід до визначення підсумкового значення вартості правомірний і необхідний у тому випадку, коли оцінювач вважає, що кожен використаний ним підхід або метод несе в собі частину істини.
По-друге, підсумкова вартість може бути прийнята рівною вартості, отриманої в рамках одного з підходів. При цьому оцінювач керується тим принципом, що вартість, отримана в обраному підході, найбільш точно відповідає специфіці оцінюваного об'єкта.
В даному випадку ми визначали підсумкову величину ринкової вартості через надання вагових значень кожному застосованому підходу і методу.
Аналізуючи застосовність кожного підходу для оцінки нерухомого майна, ми прийшли до наступних висновків:
Витратний підхід найбільш точно відображає ту ціну, яку може заплатити власник за ремонт, що передує нанесення шкоди його приміщенню. У зв'язку з ці витратного підходу при підсумковому узгодженні отриманих результатів надано вага рівний 1.
Порівняльний підхід не відображає ту ціну, яка може виникнути на ринку ремонтно-будівельних послуг в процесі вчинення ремонту. Тому Оцінювач надав порівняльному підходу вагове значення при підсумковому узгодженні отриманих результатів 0 виходячи з наших суб'єктивних суджень і професійного досвіду роботи.
Дохідний підхід, як правило, відображає вартість оцінюваного об'єкта нерухомості з погляду його прибутковості. В даному випадку, на думку оцінювач...
