езліч різних методів, серед яких можна виділити наступні: 1.Методи, засновані на аналізі парних продажів; 2.експертние методи розрахунку та внесення поправок; 3. статистичні методи.
Методи парних продажів
Під парної продажем мається на увазі продаж двох об'єктів в ідеалі є точною копією один одного, за винятком одного параметра (наприклад, місце розташування), наявністю якого і пояснюється різниця в ціні цих об'єктів. Даний метод дозволяє розрахувати поправку на вище згадану характеристику і використовувати її для коректування на цей параметр ціни продажу порівнянного з об'єктом оцінки об'єкта-аналога.
Обмеженість застосування даного методу пояснюється вартістю підбору об'єктів парної продажу пошуком і опрацюванням великого кількості інформації.
Експертні методи розрахунку і внесення поправок Основу експертних методів розрахунку і внесення поправок складає суб'єктивна думка експерта-оцінювача про те, наскільки оцінюваний об'єкт гірше або краще порівнянного аналога. Позначимо вартість об'єкта оцінки X, а ціну продажу порівнянного аналога приймемо рівної 1,0, тоді:
1. Якщо оцінюваний об'єкт краще аналога на 15%, тоді ціна аналога повинна збільшитися на ті ж 15%:
Х = 1,0 +15% * 1,0 = 1,0 * (1 +0,15) = 1,15;
2. Якщо оцінюваний об'єкт гірше аналога на 15%, ціна аналога зменшитися:
Х = 1,0-15% * 1,0 = 1,0 * (1,0-0,15) = 0,85;
3. Аналог краще оцінюваного об'єкта на 15%, тоді ціна аналога повинна зменшитися:
1,0 = х +15% * х = х (1,0 +0,15), х = 0,87;
4.Аналог гірше оцінюваного об'єкта на 15%, тоді ціна аналога повинна вирости:
1,0 = х-15% * х = х * (1,0-0,15), х = 1/0, 85 = 1,18.
Експертними методами розрахунку і внесення поправок зазвичай користуються, коли неможливо розрахувати досить точні грошові поправки, але є ринкова інформація про процентні відмінностях.
Статистичні методи розрахунку поправок
Суть методу кореляційно - регресійного аналізу полягає в допустимої формалізації залежності між змінами цін об'єктів нерухомості та змінами, яких або його характеристик. Даний метод трудомісткий і для його використання потрібно досить розвинений ринок нерухомості, так як метод передбачає аналіз великої кількості репрезентативних виборів з бази даних.
При оцінці на основі співвідношення доходу і ціни продажу в якості одиниці порівняння використовуються:
1). Валовий рентний мультиплікатор (ВРМ);
2). Загальний коефіцієнт капіталізації (ОКК). p> Валовий рентний мультиплікатор - це відношення продажної ціни до потенційного валового доходу або до дійсному валового доходу для застосування валового рентного мультиплікатора, необхідно:
1. оцінити ринковий валовий доход принесений об'єктом;
2. визначити відношення валового доходу до ціни продажу за порівнянними продажам аналога...
