м;
3.умножіть валовий дохід від оцінюваного об'єкта на усереднене значення валового рентного мультиплікатора за аналогами. Ймовірна ціна продажу оцінюваного об'єкта розраховується за формулою:
Цоб = ПВДо Ч ВРМа = ПВДо Ч [У (Цi/ПВДia]/m (6)
Цоб - ймовірна ціна продажу оцінюваного об'єкта;
ПВДо - валовий дохід від оцінюваного об'єкта;
ВРМа - усереднений валовий рентний мультиплікатор за аналогами;
Цia -Ціна продажу разом порівнянного аналога;
ПВДia - Потенційний валовий дохід разом порівнянного аналога;
т - кількість відібраних аналогів.
Валовий рентний мультиплікатор не коригують на зручність чи інші відмінності між об'єктом оцінки і порівнянними аналогами, так як в основу його розрахунку покладено фактичні орендні платежі, і продані ціни в яких вже враховано вказані відмінності.
Даний метод досить простий, але має наступні недоліки: 1 - може застосовуватися тільки в умовах розвинутого й активного ринку нерухомості;
2-е повною мірою не враховує різницю в ризиках або нормах повернення капіталу між об'єктом оцінки і його порівнянним аналогам;
3 - не враховує ймовірну різницю чистих операційних доходів порівнюваних об'єктів;
Загальний коефіцієнт капіталізації, основні етапи розрахунку вартості об'єкта:
1.Подбор порівнянних (у тому числі за ступенем ризику і доходу) продажів у даному сегменті ринку нерухомості;
2.Общій усереднений коефіцієнт капіталізації (ОКК) визначає відношення чистого операційного доходу (ЧОД) зіставного аналога його продажної ціни;
ккап = [У m 1 (ЧОДia/Цia]/M (7)
ккап - загальний коефіцієнт капіталізації;
ЧОДга - чистий операційний дохід разом порівнянного аналога; Ща - ціна продажу разом порівнянного об'єкта; т - кількість відібраних аналогів
3.далее буде визначатися ймовірна ціна продажу об'єкта оцінки за формулою:
Цоб = Чодо год ккап = Чодо год [У m 1 ( ЧОДia год ia)] чm (8)
Чодо - чистий операційний дохід оцінюється об'єкта
Використання методу валової ренти
Даний метод можна розглядати як окремий випадок загального методу порівняння продажів, він грунтується на об'єктивній передумові наявності прямого взаємозв'язку між ціною продажу нерухомості та відповідним рентних доходом від здачі її в оренду. Чим вище рентний дохід, тим вище ціна продажу, цей взаємозв'язок вимірюється через валовий рентний мультиплікатор як відношення ціни продажу рентного доходу. Метод валовий ренти застосуємо до оцінки дохідної нерухомості широко реалізується на ринку.
Етапи методу валової ренти
1.Расчет валового рентного мультиплікатора:
а) формування переліку об'єктів нерухомості порівнянних з оцінюваним об'єктом і розташованих у тому ж районі;
б) розрахунок з...
