17%, визначається з розрахунку того, що орендодавець два місяці витрачає на пошук орендаря (2/12 х 100%) = 17% або в частках 0,17. Таким чином, коефіцієнт завантаження складе (Кз) = 1 - 0,17 = 0,83. p align="justify"> За практиці, орендні платежі вносять заздалегідь (авансовими платежами), у зв'язку з цим, коефіцієнт збору платежів (Кс) приймається рівним 1,0.
Таким чином, величина втрат про незайнятості площ або визначається виходячи з ринкових даних, або розраховується для конкретної нерухомості за формулою:
В
КНД - коефіцієнт недовикористання;
Кn - частка площ, що підлягають здачі в оренду, на які протягом року відбувається зміна орендарів; - середній період протягом року, який необхідний для пошуку нових орендарів після відходу старих; - загальне число орендних періодів у році.
Отримана в результаті величина коефіцієнта недовикористання виражає частку ПВД, теряемого в результаті неможливості 100%-ної здачі в оренду всіх призначених для цього площ конкретного об'єкта нерухомості. Звідси, виникає необхідність скорегувати ПВД вЂ‹вЂ‹на коефіцієнт завантаження площ (Кз), який визначається наступним чином:
.
Неможливість повного збору орендної плати передбачає типову ринкову ситуацію, коли завжди є недобросовісні орендарі, які, звільняючи приміщення, не погашають свою заборгованість з оренди. Кількісним вираженням зниження доходу від несплати оренди є коефіцієнт втрати доходів від несплати (коефіцієнт недосбор платежів) (Кн), який визначається на основі інформації про середні втратах власників від несплати орендарями орендної плати по даному виду приміщень, який виражається у% від потенційного валового доходу.
Таким чином, коефіцієнт збору платежів (Кс) складе:
.
Отже, розрахунок дійсного валового доходу (ДВД) здійснюється за наступною формулою:
.
Слід зазначити, що до ДВД, розрахованому вищевикладеним способом, необхідно додати інші доходи, одержувані від функціонування об'єкта нерухомості понад орендних платежів, наприклад, за користування додатковими послугами - пральні, автомобільною стоянкою, тобто до інших доходів можна віднести додаткові кошти, отримання яких можна пов'язати з нормальним використанням об'єкта нерухомості.
Визначення величини експлуатаційних витрат
Враховуючи, що фактичні дані по експлуатаційних витрат представлені у вигляді загальної величини (без уточнення по кожному типу будівель), Фахівці орієнтувалися на середні величини експлуатаційних витрат, характерні для аналогічних оцінюваним типам приміщень, складових $ 15 на 1 кв . м загальн...
