ої площі на рік для виробничо-складських приміщень і $ 35 на 1 кв. м загальної площі для офісних і торгових приміщень.
Також слід врахувати, що в сучасних умовах власники зазвичай не формують фонд заміщення, а вся сума грошових витрат виплачується одноразово у разі потреби. Це висновок було зроблено в результаті бесід з власниками нежитлових будівель і приміщень. br/>
Визначення коефіцієнта капіталізації
Будь-який об'єкт нерухомості має обмежений термін, протягом якого його експлуатація є економічно доцільною. Дохід, принесений об'єктом нерухомості за цей період, повинен бути достатнім, щоб:
* забезпечити необхідний рівень доходу на вкладений капітал (норма доходу або ставка дисконтування);
* окупити початкові інвестиції власника (норма повернення капіталу).
Відповідно до цього, ставка капіталізації включає дві складові - норму повернення капіталу і норму доходу на капітал (ставка дисконтування).
Визначення ставки дисконтування
Створення (придбання) та експлуатація об'єкта нерухомості є самостійним бізнесом, що вимагає доходу.
Ставка дисконтування включає в себе:
* безризикову ставку;
* премію за різні види ризиків.
Безризикова ставка відображає рівень доходу за альтернативними для власника інвестиціям з мінімально можливим рівнем ризику. В якості безризикової можуть використовуватися процентні ставки за депозитами найбільш великих і надійних банків, ставки прибутковості по державних цінних паперів та ін
Премія за ризик відображає додатковий дохід, який очікує отримати типовий інвестор, вкладаючи кошти в об'єкт нерухомості. У більшості методик розглядаються складові премії за ризик:
* премія за ризик інвестування в об'єкти нерухомості;
* премія за низьку ліквідність;
* премія за інвестиційний менеджмент.
Визначення безризикової ставки
Для визначення безризикової ставки можна користуватися як середньоєвропейськими показниками по безризикових операціях, так і російськими. У разі використання середньоєвропейських показників до безризикової ставки додається премія за ризик інвестування в дану країну, так званий ризик країни. p align="justify"> В якості можливих безризикових ставок у межах РФ прийнято розглядати наступні інструменти
* Депозити Ощадбанку РФ і інших надійних російських банків.
Застосування ставок за депозитами Ощадбанку РФ і інших російських банків досить обмежена у зв'язку з нетривалістю термінів, на які приймаються депозити (як правило, до одного-двох років). Все це звужує можливості застосування даних інструмент...
