т. 398 не забезпечує у всіх випадках реальне виконання зобов'язання і тоді, коли річ ще не передано, але укладені кілька договорів з одним і тим же предметом. Для внесення визначеності в цивільний оборот норма вищеназваної статті визначає, що якщо річ ще не передано, то перевагу має той з кредиторів, на користь якої зобов'язання виникло раніше, а якщо це неможливо встановити, той, хто раніше пред'явив позов.
Як вже зазначалося, кінцева мета зобов'язання може бути досягнута належним виконанням обов'язків, що випливають з договірного правовідносини. Одні з цих обов'язків складають істота зобов'язання, такі обов'язки ще називають основними. Останні сформульовані в законодавчому визначенні договору купівлі-продажу: продавець зобов'язується передати річ у власність покупцеві, який зобов'язується прийняти цю річ і сплатити за неї певну грошову суму (п. 1 ст. 454 ЦК України).
Головний обов'язок продавця - передати нерухомість в певний термін. Термін виконання обов'язку передати майно встановлюється в договорі; якщо строк у договорі купівлі-продажу не встановлений, він визначається відповідно до правила п. 2 ст. 314 ГК. Встановлення терміну передачі майна має двояке значення, і відповідно до цього його порушення тягне різні правові наслідки. По-перше, виконання в термін може розглядатися, писав Г. Дернбурга, як проста обов'язок. При простроченні продавця покупець залишається зобов'язаним прийняти передане нерухоме майно, крім випадків, коли він має право відмовитися від виконання договору купівлі-продажу (наприклад, якщо внаслідок прострочення виконання втратило для нього інтерес) і набуває право вимагати відшкодування завданих збитків (ст. Ст. 4О5, 484 ЦК). По-друге, термін виконання може бути «умовою виконання», якщо з договору ясно випливає, що при порушенні терміну його виконання покупець втрачає інтерес до договору. Такий договір продавець вправі виконати при порушенні певного у ньому терміну тільки за згодою покупця (п. 2 ст. 457 ЦК). Продавець може виконати договір достроково, якщо інше не передбачено правовими актами, умовами зобов'язання або не випливає з її суті.
Термін «передача» в самому широкому сенсі означає певні узгоджені дії, спрямовані на те, щоб якийсь об'єкт (нерухоме майно) перейшов від одного суб'єкта до іншого. В результаті передачі первісний володар речі (продавець) втрачає її, а інший (покупець) - набуває. З усіх способів передачі, перерахованих в нормі ст. 224 ГК РФ, до нерухомого майна застосовується лише «вручення речі набувачеві» (такий висновок випливає з правила ч. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ і властивостей нерухомості). Річ вважається врученою покупця з моменту її фактичного надходження у володіння набувача або вказаної ним особи (п. 1 ст. 224, п. 1 ст. 556 ЦК України). Для забезпечення передачі та отримання відповідного майна покупець зобов'язаний відповідно до звичайно ставляться вчинити необхідні дії, якщо інше не передбачено законом, іншими правовими актами або договором купівлі-продажу (п. 2 ст. 484 ЦК України).
Фактична передача майна повинна бути зафіксована в юридично значимих документах. Крім фактичної передачі - прийняття нерухомості сторони договору купівлі-продажу повинні підписати передавальний акт або інший документ про передачу (п. 1 ст. 556 ЦК України). Таким чином, передача житлового приміщення означає його фактичне вручення та підписання документа про передачу.
Будь-яких вимог до передавальним актом, крім того, що він повинен бути наділений в письмову форму і містити підписи сторін і дату складання, законодавство не містить. Передавальний акт служить доказом виконання договору продажу житлового приміщення. В результаті передачі первісний володар житлового приміщення (продавець) втрачає її, а інший (покупець) - набуває. Як правило, передавальний акт складається одночасно з врученням житлового приміщення або безпосередньо після такої передачі. Тільки після передачі житлового приміщення та підписання передавального акта продавець і покупець вважаються такими, що виконали свої обов'язки відповідно з передачі і прийняття даного житлового приміщення. Норма ч. 2 ст.556 ГК РФ, що визначає момент виконання обов'язку з передачі, є диспозитивною: в законі або договорі може бути передбачено інше.
Чітке визначення моменту виконання продавцем обов'язку щодо передачі речі покупцеві має важливе практичне значення. Саме з цим моментом, якщо інше не передбачено договором купівлі-продажу, ГК РФ пов'язує перехід ризику випадкової загибелі або випадкового пошкодження майна на покупця (п. 1 ст. 459 ЦК України).
Загальне правило про ризик сформульовано в ст. 211 ГК РФ: ризик випадкової загибелі або випадкового пошкодження майна несе його власник, якщо інше не передбачено законом або договором. Один з винятків з цього правила містить норма п. 1 ст. 459 ГК РФ, відповідно до якої ризик випадкової загибелі відчужуваного майна переходить від продавця до покупця одночасно з виконанням обов'язки з переда...
