дом кумулятивного побудови, формула розрахунку ПП представлена ??нижче:
ПП= ? (R) + R безріск
де:
ПП - прибуток підприємця (інвестора) будівельного проекту;
? (R) - сумарний рівень ризиків, що виникають у процесі реалізації будівельного проекту; безризикова - отчіщенние від ризику норма доходу (безризикова ставка).
За умовами варіанти оцінки для об'єкта нерухомості знаходиться в ХХХ області використовується верхня межа прибутку підприємця - 30%.
Непрямі витрати.
Непрямі витрати - капітальні витрати, що мають непряме відношення до будівництва об'єктів (наприклад, кредитні витрати) та не включені в прямі будівельні витрати, називають непрямими витратами. До непрямих витрат належать витрати, необхідні для будівництва, але не входять до складу підрядного будівельного договору.
Непрямі витрати можуть включати: проектно-вишукувальні роботи, оцінку, консалтинг, бухгалтерський облік, юридичні послуги, інвестиції в землю, оплата послуг проектно-кошторисних організацій, маркетингові, рекламні, страхові витрати, поточні витрати в період між закінченням будівництва і продажем об'єкта, інші витрати, податки.
Розрахунок непрямих витрат:
будівництво тимчасових споруд, згідно з ДСН 81-05-01-2001 «Збірник кошторисних норм і витрат на будівництво тимчасових будівель і споруд» затверджено та введено в дію з 15.05.2001 постановою Держбуду Росії від 07.05.01 № 45. Залежно від видів будівництва кошторисні норми витрат для житлово-цивільного будівництва для Мурманської області змінюються від 1,1% до 4%, середнє значення 2,55%
зимовий подорожчання будівельних робіт, відповідно ДБН 81-05-02-2001 «Збірник кошторисних норм і додаткових витрат при виконанні будівельно-монтажних робіт у зимовий час» прийнятий і введений в дію з 1 червня 2001 постановою Держбуду Росії від 19 червня 2001 № 62.
Для будівництва будівель громадського призначення для Мурманської області - 2,2%.
податок на майно - 2,2% (Інтернет-сайт # justify gt;)
Всього: 6,95% або величина непрямих витрат (округлено) становить: 7%.
Враховуючи результати вищевикладеного, визначаємо вартість нового будівництва:
Будівельна площа, м2940Стоімость будівництва 1 м2 на 01.01.05г., руб./куб.м. табл.3.3.3.050 СБ КО-ІНВЕСТ Громадські будівлі 15 913,21Коеффіціент переходу з рівня цін з 1.01.2005 р на дату проведення оцінки інформаційно-аналітичний бюлетень КО-ІНВЕСТ Індекси цін у будівництві № 591,334Косвенние іздержкі1,07Прібиль предпрінімателя1,3Стоімость нового будівництва, руб.27 756 749,57
Величина витрат на відтворення (будівництво нового об'єкта) становить 27756 749,57руб.
6.4 ОЦІНКА зносу
У теорії оцінки виділяють три види зносу:
фізичний знос , пов'язаний з фізичним старінням об'єкта і підрозділяється на наступні типи:
усувний фізичний знос (ступінь застарівання елементів, при якій ремонт економічно виправданий; оцінюється як витрати на ремонт об'єкта, необхідні для його ефективного використання);
непереборний фізичний знос (ступінь застарівання елементів, ремонт яких неможливий або економічно недоцільний).
функціональний знос , що виявляється при невідповідності параметрів об'єкта сучасним вимогам і відображає його знецінення через наявність у ньому конструктивних і функціональних відмінностей від сучасних аналогів;
зовнішній знос , що виникає в результаті несприятливого впливу зовнішніх по відношенню до об'єкта факторів (економічних, політичних та/або екологічних); стосовно об'єктів нерухомості зовнішнє старіння (економічний знос) може виявлятися в недоотриманні прибутку внаслідок впливу зовнішніх факторів.
Таким чином, в рамках даного методу для визначення справедливої ??вартості об'єкта оцінки необхідно розрахувати його повну вартість заміщення або відтворення, а також перераховані вище види зносу.
Визначення фізичного зносу
Відсоток фізичного зносу визначають такими методами:
. Шляхом обстеження технічного (експлуатаційного) стану об'єкта в цілому і його найважливіших конструктивних елементів (частин, вузлів) і визначається за формулою:
нерухомість вартість ціна капіталізація
де:
Фкi - фізичний знос окремої конструкц...
