ії, елементу або системи (згідно ВСН 53-86 (р), Методики визначення аварійності будов, розробленої інститутом МосжілНІІпроект і експертним шляхом); - коефіцієнт, що відповідає частці відновлювальної вартості окремої конструкції, елемента або системи в загальної відновної вартості будівлі або споруди (дані по об'єктах-аналогах згідно УПВС).
. Методом аналізу фізичного стану.
Метод аналізу фізичного стану передбачає визначення коефіцієнта зносу на основі технічної діагностики окремих частин, у разі якщо їх фактичний вік перевищує нормативний термін життя, але об'єкт знаходиться в робочому стані. Визначивши, в якому вигляді ремонту вони потребують, можна обгрунтувати і ступінь зносу.
. По терміну служби.
,
де:
І% - знос (у відсотках);
ЕВ - ефективний вік;
ТС - типовий (нормативний) строк економічного життя.
Термін економічного життя - період, протягом якого актив буде придатний для економічного використання одним або більшою кількістю користувачів.
В якості джерел визначення строку економічного життя об'єктів нерухомості можуть використовуватися:
нормативні документи, що регулюють порядок нарахування амортизації (у тому числі, строки корисного використання об'єктів амортизується майна з урахуванням Класифікації основних засобів, затверджуваної Урядом Російської Федерації; єдині норми амортизаційних відрахувань за постановою Радміну СРСР від 22.10.1990 № 1072);
відомчі будівельні норми (ВСН 58-88 (р) «Положення про організацію та проведення реконструкції, ремонту і технічного обслуговування будівель об'єктів комунального та соціально-культурного призначення»);
таблиці зносу з довідника «Маршалл і Свіфт» (Marshall Valuation Service, 2004, Marshall amp; Swif);
консультації з технічними фахівцями.
Розрахунок фізичного зносу будівлі
Конструктивні елементиМатеріалУдельний вага елемента,% Оцінка фізичного зносу,% Частка фізичного зносу елемента в загальному фізичному зносі будівлі,% (Уд. Вага ел-та х Іфіз ел-та)/100ФундаментМонолітние бетонні колонни2,3550, 47Каркас 1,5650,31Стени зовнішні капітальні Піноблоки, утеплені пенополістіролом5,4651,09перегородкі внутрішні 4,2650,85Перекритіяж/бетонние4,3950,88Кровлякровлелон (полімерна мембрана) 4,1550,83Полиплітка, паркет, ламінат, мрамор15,25101,53ПроемиОконниепластік, алюміній5, 05100,51Дверниедубовий шпон, пластікОтделкаплітка в с/вузлах, покраска14,62101,46Прочіе2,93100,29Спец. конструкціі7,1151,42Інженерное обеспеченіеЦентральное опалення, нд, ВК вентиляція, телефонні системи, охоронно-пожежна сістема.32,88103,29Фізіческій знос будівлі,% 12,93
Чисельні значення фізичного зносу слід округляти: для окремих ділянок конструкцій, елементів і систем - до 10%; для конструкцій, елементів і систем - до 5%; для будівлі в цілому - до 1%.
Таким чином, фізичний знос будівлі складає: 13%.
Функціональний знос враховує відносну нездатність даної будівлі або споруди забезпечити корисність в порівнянні з новим будівлею або спорудою, створеним для таких же цілей. Зазвичай викликаний поганою плануванням, невідповідністю технічним і функціональним вимогам за такими параметрами як розмір, стиль та ін.
В даному випадку, виходячи з аналізу найкращого і найбільш ефективного використання і на підставі наявної технічної документації експерт прийшов до висновку про те, що використані при будівництві матеріали в цілому відповідають вимогам, пропонованим до об'єктів, аналогічним за функціональним призначенням, оцінюваного об'єкту. Досліджуваний об'єкт не втратив своїх функціональних властивостей в якості офісної будівлі.
Функціональний знос офісної будівлі дорівнює 0%.
Економічний (зовнішній) знос - це втрата вартості, обумовлена ??впливом зовнішніх факторів. Економічний знос може бути викликаний такими причинами, як: зміна законодавства та урядової політики, ландшафту, транспортних систем, зайнятості населення, економічної ситуації в районі (регіоні); створення нових промислових зон; збільшення конкуренції на ринку нерухомості і т.д.
Впливу зовнішніх політико-економічних факторів не виявлено. На підставі цього приймаємо зовнішній знос офісної будівлі рівним 0%.
Накопичений знос (І) по об'єкту дослідження приймаємо як суму величин окремих видів наявного зносу.
Накопичений знос визначаємо за формулою:
,
де: Фі - ступінь фізичного зносу;
Фу - ступінь функціонального зносу;
Фек - ступінь економічного спрацювання.
Таким чином, накопичений знос об'єкта оцінки дорівнює їх фізичному зносу, і становить 13%.
.5 РОЗРАХУНОК ринкової вартості об'єкта оцінки
...
