рівень ризику за такими проектами може бути вище, ніж при вкладанні тимчасово вільних коштів, призначених для основного проекту; крім того, можлива диверсифікація інвестицій. Отже, фахівець, який визначає фінансову політику на стадії отримання доходів від основного проекту, розраховують середню, тобто кругову, ставку прибутковості майбутніх інвестицій.
Схема розрахунку дохідності фінансового менеджменту (СДФМ):
1. Визначається безризикова ліквідна ставка прибутковості.
2. Розраховується сума витрат за інвестиційним проектом, продисконтовані щодо безпечної ліквідної ставкою.
. Визначається кругова ставка прибутковості.
. Розраховується сумарна майбутня вартість доходів від проекту, накопичених за круговою ставки дохідності.
. Складається модифікований грошовий потік.
. Розраховується ставка прибутковості фінансового менеджменту за схемою розрахунку ВСДП на основі модифікованого грошового потоку.
Крім дисконтованих методів дляекспресс- оцінки можуть застосовуватися прості, або статичні, методи оцінки інвестиційної привабливості нерухомості. До простих методів можна віднести визначення терміну окупності і простий норми прибутку.
3. ПРАКТИКА ОЦІНКИ ІНВЕСТИЦІЙНОЇ ПРИВАБЛИВОСТІ НЕРУХОМОСТІ
3.1 Характеристики об'єкта оцінки
Загальні відомості. Об'єкт оцінки являє собою вбудовані нежитлові приміщення на 1-му поверсі 6-ти поверхового цегляного будинку, площею 320 м 2.
Мета оцінки - розрахунок ринкової вартості для визначення доцільності інвестування в даний об'єкт нерухомості (для відкриття в ньому магазину парфумерії).
Об'єкт оцінки розташований в центральній частині міста з досить щільною забудовою багатоповерховими житловими будинками та адміністративними будівлями, з розвиненою соціально-побутовою інфраструктурою. Будівля знаходиться між станціями метро «Площа Леніна» та «Площа Гаріна-Михайлівського», в межах безпосередньої близькості від ж/д вокзалу Новосибірськ Головний, в 5 хвилинах ходьби від зупинки громадського транспорту «Проспект Димитрова», що визначає високу транспортну доступність об'єкта для клієнтів. Автопаркування стиснута.
Опис земельної ділянки. Земельна ділянка, на якій розташований об'єкт оцінки, має прямокутну форму, рельєф ділянки рівний. Площа земельної ділянки становить 400 м 2 .Земельний ділянка забезпечена інженерними комунікаціями. Категорія земель: землі поселень. Земельна ділянка знаходиться на праві оренди. Законодавчо дозволене використання земельної ділянки на підставі договору оренди № 1256/05 від 15.06.2003г.
Опис поліпшень. Оцінюваний об'єкт являє собою вбудовані нежитлові приміщення на 1-му поверсі 6-ти поверхового цегляного будинку, площею 320 м 2. На дату визначення вартості об'єкт оцінки експлуатується в якості офісу. Загальний стан об'єкта - добрий. Стан конструкцій - добрий, стан обробки приміщень - відмінний, ремонт виконаний в 2006р .; стан інженерних систем - добрий.
Кількісні та якісні характеристики об'єкта оцінки прийняті на підставі Технічного паспорту будівлі від 15.08.2008г. інв. № 1-1111, виданого Міським Бюро технічної інвентаризації м Новосибірська.
Фактичний стан об'єкта визначено в ході візуального огляду, на дату огляду об'єкта всі конструктивні елементи, інженерні системи знаходяться в доброму стані. Будівля в цілому справляє сприятливе враження. За результатами огляду не виявлено яких-небудь дефектів несучих конструкцій.
Табліца6 - Опис об'єкта оцінки
ХарактерістікаОпісаніеНаіменованіе об'ектаВстроенное нежитлове помещеніе.Адрес местоположеніяг. Новосибірськ, пр. Димитрова, 1.Рік споруди зданія2001Етажность зданія6Группа капітальностіIОбщая площа приміщень, м 2 320 Площа забудови, м 2 .400 Будівельний об'єм, м 3 .1 260 Висота приміщень, м3,3Текущее использованиеОфис.ФундаментБетонный.СтеныКирпичные.ПерегородкиСибит.ПерекрытияЖелезобетонные.КровляСовмещенная рулонная.ПолиБетонние мозаїчні лінолеум.ПроемиОкна - пластикові віконні блоки з потрійним склінням; вхідні двері - пластикові з склінням; внутрішні двері - деревянние.Внутренняя отделкаПотолок - забарвлення водоемульсійними складами, підвісні типу «Армстронг» з вбудованими світильниками; стіни - штукатурка, обклеювання шпалерами під фарбування, забарвлення водоемульсійними составаміСістеми інженерногообес-печеніяЦентральние системи опалення, водопостачання, каналізації, електропостачання; телефон, пожежна, охоронна сігналізація.Общее стан на дату оценкіОбщее стан об'єкта - добрий. Стан конструкцій - доб...
