авки капіталізації може здійснюватися методом ринкової інформації (ринкової екстракції, ринкової вибірки, методом виділення). Для цього вивчається ринок проданих аналогів. Відбираються найбільш схожі з об'єктом оцінки об'єкти, реконструюється величина чистого операційного доходу, по кожному аналогу визначається величина ставки капіталізації за формулою:
R = NOI/V, де
NOI - чистий операційний дохід аналога,
V - ціна продажу аналога.
При необхідності в розрахунки можуть вноситься необхідні поправки по аналогам.
Крім того, є методи розрахунку ставки капіталізації при інвестуванні коштів у оцінюваний об'єкт не тільки власних, але і позикових (наприклад, метод пов'язаних інвестицій). У даному посібнику не будемо докладно на них зупинятися. p> 5. Розрахунок оцінюваної вартості нерухомості V = NOI/R [12]
2.3 Порівняльний (Ринковий) підхід
Порівняльний підхід , званий в оцінці бізнесу методом компанії-аналога, базується на припущенні, що найбільша вартість підприємства визначається найменшою ціною, яка може бути отримана за аналогічне підприємство. Основна ідея методу - знайти підприємства-аналоги, у яких відомі або ціна акцій, або ціна операції при придбанні підприємства. Далі при розрахунках виходять з гіпотези про прямий пропорційності ціни і деяких фінансових показників (наприклад, чистої прибутку на акцію). Отже, якщо ми знаємо співвідношення ціни і чистої прибутку на акцію у аналога, то можемо розрахувати ціну акцій свого підприємства, помноживши свій чистий прибуток на отримане за аналогом співвідношення. [13, c.386]
Даний підхід представлений трьома основними методами:
В· Метод компанії-аналога
В· Метод угод (порівняння продажів)
В· Метод галузевих коефіцієнтів
Метод компанії-аналога
При використанні методу компанії-аналога оцінка вартості готового бізнесу проводиться на підставі інформації про вартість підприємств-аналогів, акції яких котируються на ринку. Перш ніж приступити до підбору компаній-аналогів, необхідно проаналізувати специфіку роботи і ринок, займаний оцінюваної компанією.
Підприємства-аналоги повинні ставитися до тієї ж галузі, що і оцінювана компанія, а також бути подібні за наступним основним фінансовим і виробничим характеристикам:
В· розмір компанії (виручка, чисельність, вартість активів і т. д.);
В· асортимент;
В· товарна і територіальна диверсифікація;
В· технологічна і технічна оснащеність;
В· ризики, пов'язані з роботою;
В· порівнянність передбачуваної операції (форма угоди, умови фінансування, умови оплати та т. д.).
Компанії-аналоги, відібрані для проведення оцінки вартості компанії порівняльним методом, повинні ...
