>
• методом повернення капіталу по фонду відшкодування та безризиковою ставкою відсотка або методом Хоскольда. p> Таким чином, формула для визначення величини ставки капіталізації буде мати вигляд:
R = R 1 + О” * R 2, де
R - ставка капіталізації,
R 1 - ставка доходу на капітал (визначається методом кумулятивно го побудови);
О” частка зниження вартості за період володіння об'єктом (в частках одиниці);
R 2 - норма повернення капіталу, що визначається одним з трьох методів. [11, c.267]
Метод Рингу є найбільш простим. Його доцільно використовувати, коли очікується, що відшкодування основної суми буде здійснюватися щорічно рівними частинами. Застосовується метод, коли об'єкт нерухомості старіючий, доходи від об'єкта що знижуються. Норма повернення капіталу розраховується шляхом ділення 100% на термін фінансування інвестицій.
Метод Інвуд побудований так, що норма повернення капіталу визначається як величина фактора фонду відшкодування за ставкою доходу на інвестиції. При цьому величина норми повернення капіталу виходить менше величини, визначеної методом Рингу. Це більш точний метод розрахунок норми повернення капіталу. Застосовується в разі можливості вкладення отриманих коштів під той же відсоток (рівний ставкою доходу на капітал).
Метод Хоскольда є самим наближеним до реальності. За методом Хоскольда норма повернення капіталу визначається як величина фактора фонду відшкодування за безризиковою ставкою, так як можливість інвестування коштів за ставкою доходу на капітал у інвестора може бути відсутнім (тобто застосувати метод Інвуд).
• вартість нерухомості підвищується (очікується підвищення вартості спочатку вкладеного капіталу) , тобто в момент пере продажу інвестор отримає більше, ніж у момент вкладення коштів.
Коли очікується підвищення вартістю спочатку вкладеного капіталу і покупець з продавцем передбачають майбутнє зростання вартості, то виплачена ціна може включати премію понад вартість власності при її поточному використанні. Ця премія враховує майбутній приріст вартості. Поточний дохід може бути достатньо низьким, тому в зіставленні з поточним доходом ціна буде високою. З урахуванням цього теоретично обгрунтованим буде відняти надбавку на майбутній приріст капіталу із ставки відсотка або дисконту з тим, щоб визначити коефіцієнт капіталізації поточного доходу.
Таким чином, формула для визначення величини ставки капіталізації буде мати вигляд:
R = R 1 О” * R 2, де
R - ставка капіталізації,
R 1 - ставка доходу на капітал (визначається методом кумулятивно го побудови);
О” - частка зростання вартості за період володіння об'єктом (в частках одиниці);
R 2 - норма повернення капіталу. [12]
Розрахунок ст...
