452 ГК РФ угоду про розірвання чи зміну договору оренди полягає в тій же формі, що й договір. Так, якщо договір між юридичною особою і громадянином укладається у письмовій формі, то для зміни або розірвання цього договору також повинна бути використана письмова форма. Зміна і розірвання договору можуть бути письмово оформлені шляхом укладення угоди, підписання протоколу, що відображає підстави зміни і розірвання договору, або шляхом обміну листами, телеграмами і т.д.
Можна припустити, що якщо зобов'язання сторін вважаються зміненими з моменту укладення угоди про внесення змін до договору, який повинен визначатися за правилами, встановленими для укладення самого договору, то відповідно до вимог п. 3 ст. 433 та п. 1 ст. 425 ГК РФ договір, який підлягає державній реєстрації, вважається укладеним і набирає чинності з моменту реєстрації (якщо інше не встановлено законом), і угода про внесення змін вважається набрав чинності з моменту державної реєстрації її як угоди. Отже, додаткова угода до договору оренди, що підлягає державній реєстрації, також вимагає такої.
Чинний Цивільний кодекс РФ передбачає дві можливі процедури розірвання будь-якого договору, включаючи і договір оренди нежитлового приміщення - судову і позасудову процедури. Це визначено статтею 450 ГК РФ «Підстави зміни і розірвання договору»:
. Зміна і розірвання договору можливі за згодою сторін, якщо інше не передбачено цим Кодексом, іншими законами або договором.
. На вимогу однієї із сторін договір може бути змінений або розірваний за рішенням суду тільки:
) при істотному порушенні договору другою стороною;
) в інших випадках, передбачених цим Кодексом, іншими законами або договором.
Істотним визнається порушення договору однією зі сторін, яке тягне для іншої сторони така шкода, що вона значною мірою позбавляється того, на що мала право розраховувати при укладенні договору.
. У разі односторонньої відмови від виконання договору повністю або частково, коли така відмова допускається законом або угодою сторін, договір вважається відповідно розірваним або зміненим.
Судова процедура визначена пунктом 2, а позасудова - пунктами 1 і 3 цієї статті. Розглянемо докладніше ці процедури стосовно договору оренди нерухомості.
Судова процедура розірвання договору оренди.
Згідно з ч. 3 ст. 619 ГК РФ орендодавець має право вимагати дострокового розірвання договору тільки після направлення орендарю письмового попередження про необхідність виконання ним зобов'язання в розумний термін.
Звернемо увагу на те, що ст. 620 ГК РФ, що стосується прав орендаря по розірванню договору, не передбачено аналогічного правила, що є прогалиною Кодексу та заповнюється діями орендаря за аналогією з діями орендодавця, зазначеними в ч. 3 ст. 619 ГК РФ.
Право вимагати розірвання зазначеного договору виникає у орендодавця лише в тому випадку, якщо в розумний строк орендар не усуне відповідні порушення.
У зв'язку з тим, що ч. 3 ст. 619 ГК РФ не регламентує процедуру розірвання договору оренди, у відносинах з оренди діє загальне правило, що міститься в п. 2 ст. 452 ГК РФ, згідно з яким вимога про зміну або про розірвання договору може бути заявлено стороною в суд тільки після одержання відмови іншої сторони на пропозицію змінити чи розірвати договір або неотримання відповіді у строк, вказаний у пропозиції чи встановлений законом або договором, а при його відсутності- в тридцятиденний термін.
Таким чином, з вищесказаного випливає, що судова процедура розірвання договору складається з трьох етапів:
. Попередити письмово орендаря (орендодавця) про необхідність виконання ним зобов'язання в розумний термін (ч. 3 ст. 619 ЦК);
2. Запропонувати змінити або розірвати договір оренди (п. 2 ст. 452 ЦК);
. Вимагати зміни або розірвання договору оренди в суді (звернутися до суду):
- після отримання відмови від розірвання договору;
у разі неодержання відповіді у строк, вказаний у пропозиції про розірвання договору, а якщо термін у реченні не вказано - в тридцятиденний термін після одержання пропозиції про розірвання договору.
Факт отримання попередження орендарем - необхідна умова розірвання, що підтверджується Президією ВАС в п. 30 Інформаційного листа №66.
Наприклад:
Орендодавець звернувся до арбітражного суду з позовом про дострокове розірвання договору оренди нежитлового приміщення, пославшись на ч. 2 ст. 619 ГК РФ, згідно з якою договором оренди можуть бути встановлені підстави дострокового розірван...
