ивно-правових актів та судових рішень необхідно відповісти на питання чи потрібне одночасна іпотека права оренди земельної ділянки у разі, якщо предметом іпотеки є нежитлове приміщення, розташоване на даній ділянці, а також чи необхідний одночасний заставу земельної ділянки при заставі такого об'єкта нерухомості як об'єкта незавершеного будівництва.
Існує ряд проблем, пов'язаних з іпотекою земельних ділянок. Однією з головних представляється колізія між нормами ст. 22 Земельного кодексу та положеннями статті 62 Федерального закону «Про іпотеку». Перша передбачає, що застава права оренди земельної ділянки за загальним правилом здійснюється без отримання згоди власника земельної ділянки (інше може бути передбачено договором); друга ж говорить про те, що право оренди може бути закладено тільки за згодою власника.
Актуальним є питання про можливість зміни предмета іпотеки - об'єкта нерухомості в період дії іпотечного зобов'язання. Дане питання актуалізований тим, що суди в ряді випадків розглядають таке перетворення предмета іпотеки як загибель майна, що в свою чергу є як однією з підстав припинення іпотечного зобов'язання. Такі висновки слід визнати недостатньо обгрунтованими, у зв'язку з цим представляється необхідним докладно вивчити судову практику судів різних інстанцій, і зробити висновок про те, чи можливо ототожнювати такі поняття як загибель предмета іпотеки і зміна предмета іпотеки, і в якому випадку таке ототожнення представляється можливим.
Недостатньо врегульованим представляється таке питання, як механізм звернення стягнення на нерухомість, що є предметом іпотеки, а саме: в яких випадках торги з реалізації заставленого майна можуть спричинити їх недійсність, чи має право боржник достроково припинити звернення стягнення і реалізацію заставленого майна, задовольнивши вимоги заставодержателя. Також особливу увагу законодавець не приділив додатковим обставинам, які можуть бути визнані підставою для відмови у зверненні стягнення на предмет застави, які, однак, досить широко використовуються в судовій практиці. За загальним правилом у зверненні стягнення на заставлене майно може бути відмовлено, якщо зафіксований факт порушення боржником основного зобов'язання, проте таке порушення, на думку суду, є незначним, і в той же час розмір вимог заставодержателя непорівнянний з вартістю предмета іпотекі.Спорним в теорії і практиці є питання про те, чи є додатковою підставою для відмови у зверненні стягнення на предмет іпотеки та обставина, що боржник ужив заходів по частковому виконанню основного зобов'язання перед кредитором чи ні.
Окремим питанням, що вимагає нашого розгляду, є прогалини правового регулювання інституту іпотеки. Серед них варто виділити відсутність правового регулювання окремих елементів іпотечних відносин, таких як чіткий механізм реалізації заставленого нерухомого майна та його способи в позасудовому порядку. Необхідно також відзначити наявність прогалин правового регулювання в частині відсутності законодавчих визначень неюридичних понять.
Правомірність та правильність застосування тих чи інших норм законодавства про іпотеку, як громадянами, так і державними органами визначили у своїх рішеннях арбітражні суди та суди загальної юрисдикції. У цьому зв'язку необхідним видається вивчення судової практики, яка впродовж останніх років виявила найбільш актуальні проблеми, що виникають у процесі іпотечних відносин, а головне розробила чіткі алгоритми вирішення даних питань. Незважаючи на те, що судові рішення в нашій країні не є джерелом права, їх аналіз зможе допомогти законодавцю, котрий володіє правотворчої функцією, затвердити однаковість застосування норм про іпотеку, сформулювавши правила у вигляді доповнень і змін зазначених вище законів.
Автором в даній роботі розглянуті і дозволені різні колізії та прогалини правового регулювання інституту застави нерухомого майна щодо таких об'єктів нерухомості як земельні ділянки, будівлі, споруди, приміщення в будівлях, квартири, об'єкти незавершеного будівництва за винятком підприємств, повітряних і морських суден, суден внутрішнього плавання та космічні об'єктів.
У процесі роботи над темою автором проаналізовані, узагальнені і покладені в основу дослідження опублікована судова практика (постанови пленумів Вищого Арбітражного Суду РФ, Верховного Суду РФ, рішення судів загальної юрисдикції та арбітражних судів першої, апеляційної інстанцій у конкретних справах).
Правовою базою дослідження стало законодавство, що регулює іпотечні відносини, зокрема Цивільний кодекс РФ, Земельний Кодекс РФ, Федеральний закон «Про заставу», Федеральний закон «Про іпотеку (заставі нерухомості)», Федеральний закон «Про державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним ».
До справжнього моменту видано ряд теоретичних роб...
