ріщини і вибоіниШіріна тріщини до 1 мм11ПерегородкіТрещіни в місцях сполучення перегородок зі стелями, рідкісні сколиТрещіни шириною до 2 мм. Пошкодження на площі до 10% 10ПерекритіяМелкіе відшарування і тріщини у фактурному слоеПоврежденія на площі до 10% 10КришаОслабленіе кріплення окремих листів до обрешітки; окремі протечкі11ПолиМелкіе пошкодження і незначна усушка окремих паркетних клепок, щілини між клепками до 3 мм, жолоблення окремих клепок15Заполненіе проемовОкнаМелкіе тріщини в місцях сполучення коробок зі стінами, стерту або щілини в притулах. Замазка місцями відстала, частково відсутні штапики, тріщини стекол, дрібні пошкодження отлівов9ДверіМелкіе поверхневі тріщини в місцях сполучення коробок (колод) зі стінами і перегородками, стертость дверних полотен або щілини в прітворах13Внутр. отделкаСтениМестние одиничні пошкодження шару забарвлення, волосні тріщини в Рустам, в місцях сполучення стель і стен17ПотолкіМестние одиничні пошкодження шару забарвлення, волосні тріщини в Рустам, в місцях сполучення стель і стен10Наруж. ОтделкаВолосние тріщини й відколи местамі10ОтопленіеОслабленіе прокладок і набивки запірної арматури, порушення забарвлення опалювальних приладів і стояків, порушення теплоізоляції магістралей в окремих местах11ГазоснабженіеМелкіе неісправності11ЕлектроснабженіеНеісправность, ослаблення закріплень і відсутність окремих приладів (розеток, штепселів, патронів і т. Д.); сліди корозії на поверхні металевих шаф і часткове пошкодження дерев'яних кришек10Разние работиМелкіе неісправності15
Дохідний підхід
Дослідження ринку офісних приміщень показало, що ринкова орендна ставка для оцінюваного об'єкта становить 2000 руб. за кв.м., за умови, що 100 руб. у розрахунку на 1 кв.м. буде витрачено на поліпшення внутрішньої обробки здаються в оренду приміщень.
Враховуючи, що оздоблювальні роботи будуть завершені протягом першого року і потрібен час на пошук орендарів, завантаження в перший рік складе 60%, на другий рік будівля буде здана в оренду на 85% і практично досягне в третьому і наступні роки завантаження 95%.
Експлуатаційні витрати складуть 250 руб. за 1 кв.м. нормативної площі.
Таблиця. Метод дисконтованих грошових потоків
період12345Остаточний періодПлощадь, кв.м960096009600960096009600Дінаміка орендної плати11,051,11,151,21,25Арендная плата за кв.м600063006600690072007500ПВД780000081900008580000897000093600009750000Коэффициент загрузки0,60,850,950,950,950,95ДВД467000070615008151000852150088920009362500Динамика расходов11,21,41,51,61,7Операціонние витрати за кв.м.1900Операціонние витрати за всего236000029080003286000361000038440003998000ЧОД234000041535004875000501150051480005284500Расходы на обслуговування долга10000000000ДП224000041535004875000501150051480005284500Реверсія (R=0,17) ---- - 31085294,1Коеф.текущей стоімості0,83330,69440,57870,48230,4019-Поточна вартість ДП18665922884190,42821162,52417046,52068981,2 Сума тек.стоімостей ДП прогнозного періоду Поточна ст-сть реверсії Ринкова вартість Ставка капіталізації 0,17дісконт2020202020 -
Табл .: Розрахунок вартості об'єкта нерухомості порівняльним підходом
Об'єкти сравненіяЕлемент сравненіяОфісний центрАналог 1Аналог 2Аналог 3Цена збут/пропозиції, 500000004000000045000000Передаваемие права на зданіеПолниеПолниеПолниеПолниеКорректіровка --- Скоригований ціна Умови продажу --- Коригування --- Скоригований ціна Дата продажу/дата виставлення на торги Дек.13Дек. 13дек. 13Корректіровка + 5000000 + 4000000 + 4500000Скорректірованная ціна МестоположениеПрестижПрестижПрестижПрестижКорректировка--- Скоригований ціна Площа офісная1053 кв.м. 1 400 кв.м.936 кв.м.1200 кв.м.Корректіровка + 4740000- + 2640000Скорректірованная ціна Стан объектаотличноеОтличноеотличноеХорошееКорректировка% + 2500000 - Скоригований ціна Наявність парковки, охорони, та ін. ++++ Коригування --- Скоригований ціна 640400004700000055140000Весовие коефіцієнти 0,20,50,3Ітоговая вартість об'єкта, рублей51080000
Табл. розрахунок підсумкової велічіни43338050
ПодходСтоимостьВесИтогЗатратный433380500,28667610Доходный50078473,80,315023542,14Сравнительный510800000,525540000Итого:149231152,14
Розподіл ваг саме таким чином обумовлено серйозним тиском на конкурентному ринку ціни аналогів при оцінці об'єкта, можливість здачі об'єкта в оренду під офісні приміщення також мають важливе значення при оцінці. Стан об'єкта може вплинути як на дохідний, так і на порівняльний метод, однак, саме по собі воно має другорядне вплив при оцінці.
