1. Ринкова вартість об'єкта оцінки
Поняття і сенс ринкової вартості базується на двох найважливіших документах, це Федеральний Закон "Про оціночної діяльності в Російській Федерації" від 29 липня 1998 року № 135 і Федеральний стандарт "Мета оцінки і види вартості (ФСО № 2) ", затверджений Наказом Мінекономрозвитку РФ № 255 від 20.07.2007г. p> Для цілей цього Федерального закону під ринковою вартістю об'єкта оцінки розуміється: найбільш ймовірна ціна, за якою об'єкт оцінки може бути відчужений на дату оцінки на відкритому ринку в умовах конкуренції, коли сторони угоди діють розумно, розташовуючи всією необхідною інформацією, а на величині ціни угоди не відбиваються які-небудь надзвичайні обставини, тобто коли:
В· одна зі сторін угоди не зобов'язана відчужувати об'єкт оцінки, а інша сторона не зобов'язана приймати виконання;
В· сторони угоди добре інформовані про предмет угоди і діють у своїх інтересах;
В· об'єкт оцінки представлений на відкритому ринку за допомогою публічної оферти, типової для аналогічних об'єктів оцінки;
В· ціна операції являє собою розумну винагороду за об'єкт оцінки і примусу до здійснення угоди щодо сторін угоди з будь-чиєї сторони не було;
В· платіж за об'єкт оцінки виражений у грошовій формі.
У практиці оцінки частіше все прагнуть визначити саме ринкову вартість.
Однак деякі об'єкти оцінки не володіють достатньою ринкових, зокрема, не звертаються на відкритому, масовому і конкурентному ринку, перебувають під жорстким контролем і регулюються державою, інформація є закритою і обмеженою. У цьому випадку розраховується частково ринкова вартість.
Часткової ринкової вартістю є вартість об'єкта оцінки з обмеженим ринком, під яким розуміється вартість об'єкта оцінки, продаж якого на відкритому ринку неможлива або вимагає додаткових витрат у порівнянні з витратами, необхідними для продажу вільно обертаються на ринку товарів.
Визначаючи вартість об'єкта оцінки, оцінювачі використовують інформацію, представлену замовником, також отриману з зовнішніх джерел, в тому числі що стосується стану ринку в цілому, і того сегмента, на якому В«торгуєтьсяВ» оцінюваний об'єкт. p> Потреба в оцінці ринкової вартості виникає в наступних випадках:
В· для проведення угоди купівлі-продажу об'єкта оцінки;
В· для визначенні початковій стартової ціни на аукціоні;
В· при кредитуванні під заставу об'єкта оцінки;
В· при приватизації об'єкта оцінки;
В· при вилученні об'єкта оцінки для потреб держави;
В· при страхуванні об'єкта оцінки;
В· для здачі об'єкту оцінки в оренду;
В· при вступі до права спадкування;
В· для дозволу майнових суперечок;
В· для визначення величини збитку, заподіяному власнику об'єкта оцінки;
В· для поставновка об'єкта оцінки на баланс підприємства;
В· для внесення об'єкта оцінки в якості внеску до статутного капіталу підприємства;
В· при реструктуризації підприємства.
Взагалі, визначення ринкової вартості здійснюється професіоналами-оцінювачами, які мають спеціальну освіту в галузі оцінки, є членами однієї з саморегулівних організацій оцінювачів та застрахували свою професійну відповідальність відповідно до положень Федерального Закону № 157-ФЗ <Про внесення змін у федеральний закон "Про оціночної діяльності в російської федерації "від 27.07.2001г.
Ну і на закінчення всього, хотілося б згадати про основні підходи до оцінки ринкової вартості. p> 1) Витратний підхід - це загальна сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, які базуються на визначенні витрат, необхідних для відновлення або ж заміщення об'єкта оцінки, з урахуванням його зносу. p> 2) Порівняльний підхід - це загальна сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, які базуються на порівнянні об'єкта оцінки з такими ж об'єктами, щодо яких є інформація про ціни угод скоєних з ними. p> 3) Прибутковий підхід - це загальна сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, які грунтуються на визначенні передбачуваного рівня доходів від об'єкта оцінки. <В
2. Визначення коефіцієнта (ставки) капіталізації
В
Коефіцієнт капіталізації - це параметр, що перетворює чистий дохід у вартість об'єкта. При цьому враховується як сама чиста прибуток, одержуваний від експлуатації оцінюваного об'єкта, так і відшкодування основного капіталу, витраченого на придбання об'єкта. Коефіцієнт капіталізації, що враховує ці дві складові, називається загальним коефіцієнтом капіталізації або ставкою капіталізації чистого доходу. При цьому чистий дохід, який використовується для капіталізації, визначається за певний період, як правило, за рік. Таким чином, загальний коефіцієнт капіталізації (або повна ставка капіталізації) виражає зале...
