підлягають і права на будівлі (споруди). Будинки і споруди, зареєстровані в якості самостійних об'єктів нерухомості і не зазначені в якості предмета договору, не є розглянутими в якості включених до його складу за правилом про юридичну долю речей. Будинки і споруди - об'єкти орендних правовідносин, кваліфікуються як об'єкти нерухомості по нерозривному зв'язку із землею та неможливості їх переміщення, не без шкоди для їх призначення (п. 1 ст. 130 ЦК). Виходячи з неточності формулювання визначення віднесення будівель, споруд та інших об'єктів нерухомого майна, дане визначення, а конкретно: неможливість переміщення її без невідповідного збитку їх призначенню, може дозволити тут обмежити міру застосування спеціальних правил про оренду будівель і споруд (§ 4 гл. 34 ЦК).
Так як будівля завжди знаходиться на землі і при використанні його орендарем виникає проблема про можливість користування орендарем землею, має бути вирішено питання і про передачу орендарю прав на частину земельної ділянки, зайнятої цією нерухомістю і потрібна для її використання. Правила які регулюють перехід прав на земельну ділянку при оренді знаходиться на ньому будівлі або споруди орендарям встановлені в ст. 652 ГК РФ. У договорі оренди будівлі (споруди) одночасно вирішується питання про передачу орендарю в оренду та відповідної земельної ділянки, на якій знаходиться ця будівля (споруда). Орендарю відповідно до договору земельну ділянку може бути наданий і на іншому праві. Якщо ж договір оренди будівлі (споруди) не містить будь-яких вказівок про право орендаря на земельну ділянку, вважається, що до орендаря переходить на строк оренди будівлі (споруди) право користування частиною земельної ділянки, зайнятої будівлею (спорудою) і необхідної для використання його за призначенням (п.2 ст.652 ЦК).
У той же час, визнаючи право орендаря будівлі або споруди на відповідну земельну ділянку, ГК залишає відкритим питання про форму його землекористування. в п. 2 і 3 ст. 652 чітко простежується диференційований підхід до її визначення. Відповідно до нього при встановленні для орендаря нерухомості форми землекористування повинен враховуватися характер прав орендодавця будівлі або споруди на займаний нерухомістю земельну ділянку. У п. 2 передбачається здача в оренду будівлі та споруди, що знаходиться на земельній ділянці, що належить орендодавцю на праві власності. У п. 3 - здача в оренду будівлі і споруди, що знаходиться на чужому для орендодавця (не належить йому на праві власності) земельній ділянці. При цьому лише в п. 2 вирішено питання про вигляді права орендаря будівлі або споруди на займаний нерухомістю ділянку та порядок його визначення.
Згідно з п. 2, якщо орендодавець є власником земельної ділянки, на якій розташоване здається в оренду будівлю або споруду, конкретна форма землекористування для його орендаря визначається законом або договором оренди будівлі або споруди.
При вирішенні питання про форму землекористування угодою сторін орендарю будівлі, споруди може бути надано право оренди чи інше передбачене законом право на відповідну частину земельної ділянки (право постійного (безстрокового) користування, право безоплатного користування та ін.). Вибір форми землекористування здійснюється відповідно до норм цивільного та земельного законодавства про характер прав на землю учасників земельних відносин (див. Гл. 17 ЦК, гл. I, III і IV ЗК).
Так, законом можуть бути обмежені права іноземних громадян, осіб без громадянства на оренду земельної ділянки (п. 1 ст. 22 ЗК). На титулах постійного (безстрокового) користування, безоплатного користування земельні ділянки із земель, що перебувають у державній або муніципальній власності, використовуються тільки особами, зазначеними в п. 1 ст. 20, п. 1 ст. 24 ЗК (державними і муніципальними установами, федеральними казенними підприємствами та ін.). Громадяни та юридичні особи, які володіють земельною ділянкою на праві постійного (безстрокового) користування, не вправі розпоряджатися земельною ділянкою (п. 4 ст. 20 ЗК). Розпорядження земельною ділянкою, які у громадянина на праві довічного успадкованого володіння, не допускається, за винятком переходу прав на земельну ділянку у спадок (п. 2 ст. 21 ЗК).
Якщо ж договір оренди будівлі або споруди не визначає форму землекористування, до орендаря автоматично переходить на строк оренди будівлі або споруди право користування відповідною частиною земельної ділянки (за умови, що в законі відсутні обмеження на перехід прав землекористування). Підставою переходу до орендаря права користування на землю є закон: ч. 2 п. 2 коментарів статті і договір оренди будівлі або споруди як правовстановлюючий документ.
У п. 3 ст. 652 встановлюється порядок надання в оренду будівлі або споруди, розташованої на чужому для орендодавця земельній ділянці. Приміром, земля - ??державна влас...
