ність і передана в оренду або в безстрокове користування власнику будівлі або споруди.
Правило п. 3 носить диспозитивний характер і відтворює сенс положень п. 3 ст. 271 ЦК про те, що власник нерухомості, що знаходиться на чужій земельній ділянці, розпоряджається нерухомістю на свій розсуд остільки, оскільки це не суперечить умовам користування даною ділянкою, встановленим законом або договором. Тому допустимість оренди будівлі або споруди, розташованої на чужій земельній ділянці, визначається насамперед умовами користування земельною ділянкою. Це означає також, що орендодавець будівлі або споруди, що не є власником землі, право на свій розсуд, тобто без згоди власника земельної ділянки, здати в оренду будівлю або споруду, розташоване на чужій земельній ділянці, якщо при цьому не порушуються умови землекористування, встановлені законом або договором з власником земельної ділянки. Якщо ж зміна в особі власника будівлі (споруди) спричинить зміну встановлених умов землекористування, згода власника земельної ділянки на оренду будівлі або споруди необхідно.
Свободи розпорядження нерухомістю, наприклад, позбавлений власник будівлі (споруди), що знаходиться на чужій земельній ділянці, в межах якого розташований об'єкт археологічної спадщини. Користувач такої ділянки володіє і користується ним з дотриманням вимог законодавства про охорону об'єктів культурної спадщини. За таких обставин, якщо передбачуваний орендар будівлі (споруди) немає можливостями для дотримання зазначеного законодавства, то оренда будівлі або споруди без згоди власника земельної ділянки неприпустима.
СТ. 653 (подібно положеннями п. 1 ст. 617 ЦК про переміну на стороні орендодавця) служить ідеї додання стійкого характеру орендних відносин у разі зміни власника (землекористувача, землевласника) земельної ділянки, на якій знаходиться передане в оренду будівлю або споруду.
І цивільне, і земельне законодавство допускає можливість продажу землі, зайнятої будівлею або спорудою (див. п. 1, 2 ст. 552 ЦК, п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 ЗК ). Земельна ділянка, як правило, продається разом з перебувають на ньому будівлею або спорудою. У той же час допускається продаж тільки земельної ділянки без відчуження розташованою на ньому нерухомості. Подібне можливе, наприклад, якщо будинок (споруду) і земельна ділянка, яка обслуговує цей об'єкт, мали різний правовий режим. Приміром, земля - ??державна власність і передана в оренду або в безстрокове користування власнику будівлі або споруди, який і вирішив її викупити. Юридичним особам - власникам будівель і споруд, розташованих на земельних ділянках, що перебувають у державній або муніципальній власності, надано виключне право на купівлю земельних ділянок шляхом їх приватизації (ч. 2 п. 1 ст. 36 ЗК).
Перехід до іншої особи права власності та інших речових прав на земельну ділянку, обтяжений правами на землю орендаря розташованої на ній нерухомості, не служить підставою для зміни або розірвання договору оренди будівлі або споруди. При цьому діє правило про прямування права оренди за річчю. До іншої особи переходять в повному обсязі всі права і на нього покладаються всі обов'язки його попередника із земельних відносин. Відповідно новий власник або інший титульний власник земельної ділянки не вправі до закінчення терміну дії договору оренди будівлі (споруди) вимагати зміни умов землекористування, посилаючись на зміни в складі учасників земельних відносин.
Умови такого землекористування, обсяг прав орендаря будівлі, споруди залишаються колишніми, що існували до продажу земельної ділянки.
Правило про збереження прав орендаря будівлі або споруди на користування земельною ділянкою діє тільки у випадку зміни власника (землевласника, землекористувача) за договором купівлі-продажу. Воно не застосовується, якщо зміна відбулася з інших підстав (успадкування, реорганізація юридичної особи - власника, реквізиція, договори дарування або ренти та ін.). Таке обмеження навряд чи завжди виправдано. Було б доцільніше, за аналогією з нормою п. 1 ст. 617 ЦК, поширити правило про збереження прав орендаря будівлі або споруди на користування відповідною земельною ділянкою для всіх випадків відчуження землі.
Таке положення, згідно з яким орендар будівлі (споруди) зберігає за собою право користування частиною земельної ділянки, зайнятої будівлею (спорудою) і необхідної для його використання за призначенням, і у разі зміни власника земельної ділянки, в тому числі в результаті його продажу іншій особі (ст. 653 ЦК), покликане від сприятиме стабільності орендних відносин та захисту прав і законних інтересів орендаря. У договорі оренди будівлі (споруди) значно зростає в порівнянні з орендою іншого майна роль умови договору про орендну плату (ст. 654 ЦК). Ціна договору оренди будівлі (споруди) є його істотною умовою.
