На думку З.І. Цибуленко, пояснюється це тим, що по-перше, при заставі заздалегідь виділяється конкретне нерухоме майно, вартість якого перевищує суму боргу, що гарантує погашення його після реалізації майна при порушенні боржником зобов'язання; по-друге, сторони знають про це вже в момент виникнення зобов'язання; по-третє, кредитор-заставодержатель має за законом право отримати задоволення своїх грошових вимог до боржника переважно перед іншими кредиторами заставодавця за рахунок заставленого майна за винятками, передбаченими федеральними законами (ст.334 ГК РФ; п.1 ст.1 Федерального закону Про іпотеку (заставі нерухомості) laquo ;; по-четверте, крім значної вартості, таке майно зазвичай грає важливу роль в житті заставодавця, і він постарається його не втратити (земельна ділянка, підприємство, житловий будинок, квартира, дача і т.д. ) .
З погляду К.І. Скловського, вирішальним якісною відмінністю, що дозволяє перетворити його на засіб забезпечення стійкості кредиту через іпотеку є не стільки безпосередня цінність нерухомого майна як предмета іпотеки, скільки видимість raquo ;, тобто неможливість приховати, таємно перемістити в інше місце, іншим чином вивести з-під контролю заставодержателя.
Іпотека може бути встановлена ??в забезпечення зобов'язання за кредитним договором, за договором позики або іншого зобов'язання, у тому числі зобов'язання, заснованого на купівлі-продажу, оренди, підряді, іншому договорі, заподіянні шкоди, якщо інше не передбачено федеральним законом (ст.2 Закону про іпотеку). По суті, іпотекою може бути забезпечена будь зобов'язання, яке спочатку носить грошовий характер або яке може трансформуватися в грошове зобов'язання згодом.
Відповідно до норм чинного законодавства про іпотеку (ст.3 Закону про іпотеку) можна виділити три групи вимог, які забезпечує іпотека. По-перше, це сплата заставодержателю основної суми боргу по забезпеченому іпотекою зобов'язанням у повному обсязі або ж у частині, передбаченій договором про іпотеку. По-друге, це сплата кредитору (позикодавцеві) належних йому за відповідним договором відсотків за користування кредитом (позиковими засобами). По-третє, це сплата заставодержателю інших сум (платежів), пов'язаних з порушенням заставодавцем основного зобов'язання, забезпеченого іпотекою (відшкодування збитків, виплата відсотків за користування чужими грошовими коштами та ін.).
Однак зобов'язання по іпотеці можуть виникнути і без укладання відповідного договору на підставі федерального закону при настанні вказаних у ньому обставин (п.2 ст.1 Закону про іпотеку). При цьому законодавець передбачив неодмінна умова для виникнення іпотечного зобов'язання із закону. Так, відповідно до п.3 ст.334 ГК РФ в законі, що передбачає виникнення внедоговорного іпотечного зобов'язання, має бути визначено, яке майно і для забезпечення виконання якого зобов'язання визнається які у заставі.
Деякі випадки виникнення внедоговорного іпотечного зобов'язання названі безпосередньо в ГК РФ. Зокрема, п.5 ст.488 Кодексу містить правило, згідно з яким товар, проданий в кредит, тобто з оплатою через певний час після його передачі покупцеві, визнається які у заставі з моменту передачі товару покупцеві і до його оплати, якщо договором купівлі-продажу не передбачено інше.
У Проекті федерального закону про внесення змін до ЦК РФ називаються два види іпотеки:
) акцессорное іпотека (коли іпотека встановлюється на нерухому річ в забезпечення виконання зобов'язання із зазначенням в договорі про іпотеку даних про суть, розмір і строки виконання цього зобов'язання);
) незалежна іпотека (коли в договорі про іпотеку вказується лише гранична сума, яку заставодержатель може отримати з коштів, виручених від продажу предмета іпотеки, в рахунок задоволення своїх вимог, і термін існування права застави). відмежовувати його від всіх інших видів застави, є її предмет, в якості якого може виступати виключно нерухоме майно.
§ 1.2 Поняття та правова природа застави нерухомості
Під іпотекою (грец. hypotheke - застава нерухомості) традиційно розуміється заставу нерухомого майна, що залишається у володінні боржника, але із забороною права вільного розпорядження цим майном.
У сучасному розумінні слово іпотека використовується в декількох значеннях. На думку BC Єма, даний інститут використовується як мінімум у трьох значеннях: по-перше, його використовують для позначення форми застави з залишенням предмета застави у заставодержателя незалежно від того, рухоме чи нерухоме майно є предметом застави. По-друге, для позначення особливого речового права на рухоме і нерухоме майно, що дозволяє забезпечити вимоги кредитора шляхом розпорядження об'єктом іпотеки. По-третє, у багатьох правових...
