сказати, який метод ефективний і якого дотримуються власники, не можна зважаючи безлічі факторів, що впливають на розрахунок витрат (сезонність, перелік обслуговування обладнання, класність об'єкта і т.д.). Як правило, всі показники об'єднуються за різними методами оцінки, і виводиться загальний знаменник, що задовольняє власника. p> Вибір методу розрахунку вартості експлуатації - виключно прерогатива власника об'єкта нерухомості на основі даних, прогнозів і документів, складених професійної експлуатуючої компанією. Вибір методу залежить від багатьох параметрів. Скажімо, девелопери готові виділити на експлуатацію свого об'єкта з валового доходу строго певну суму і тому найчастіше вибирають дохідний метод визначення витрат. При цьому девелопери не готові платити більше, ніж В«колегиВ» (порівняльний метод). Власникам комерційних об'єктів, які припускають, що будуть самі використовувати об'єкт, і зацікавлені в тому, щоб офісний або торговий центр експлуатувався як можна довше, найчастіше вибирають витратний метод. Однак тут також є деякі нюанси. p> Справа в тому, що сьогодні суцільно і поряд виходить так, що на стадії будівництва в проекті постійно виникають зміни, використовуються інші матеріали і устаткування замість тих, які запланував власник. Виникає проблема: на експлуатацію, наприклад, зарезервована одна величина, однак на ділі виявляється, що платити доведеться набагато більше. p> І тут кожен власник нерухомості самостійно визначає, що для нього важливіше - заощадити на експлуатації та зберегти плановану прибутковість об'єкта або, зменшивши прибутковість, витрачати на експлуатацію стільки, скільки необхідно. Крім того, власник також не бажає переплачувати і готовий платити не більше, ніж В«СусідиВ». p> Таким чином, панацеї для власника не існує - визначати витрати на експлуатацію потрібно в кожному конкретному випадку окремо. br/>
1.3 Тенденції розміру витрат на експлуатацію з збільшенням терміну служби будинку
Інтерес до нерухомості стабільно високий, кількість і якість нових об'єктів постійно зростає, і власники нерухомості усвідомлюють необхідність професійної експлуатації, яка сприяє збільшенню термінів служби будівлі, а також підвищує його ринкову вартість. За оцінками фахівців ринку нерухомості більше 85% всіх витрат припадає на експлуатаційні витрати. p> Експлуатація об'єктів - діяльність, що включає процеси експлуатації об'єкта: процеси перевірки та оцінки даних про об'єкт та інформування користувачів про технічний стан об'єкта, процеси регулювання функціонування об'єкта і підтримки його працездатного стану, процеси здійснення технічного обслуговування об'єкту і поточного ремонту об'єкта, і інші процеси експлуатації об'єкта.
В обсяг робіт з експлуатації включаються такі роботи і послуги:
Гј обслуговування інженерних мереж (Електрика, водопровід, каналізація, опалення, вентиляція, телефонія і т.д.);
Гј обслуговування кондиціонерів;
Гј обслуговування ліфтового обладнання;
Гј поточний та планові ремонти (Внутрішні приміщення, покрівля, фасади), а також благоустрій території;
Гј проведення планово-попереджувальних заходів;
Гј ліквідація можливих аварій та їх наслідків силами об'єднаної ремонтної бригади інженерно-експлуатаційної служби;
Гј розробка інструкцій з технічного обслуговуванню, ремонтам, охорони праці та техніки безпеки, електро-і пожежної безпеки;
Гј виконання нормативних актів, приписів та інструкцій з експлуатації, прийнятих на території Росії;
Гј введення технічної документації з об'єкту, підготовка технічних завдань, погодження проектної документації, прийняття поточних інженерних рішень;
Гј укладення договорів субпідряду зі спеціалізованими обслуговуючими організаціями;
Гј взаємодія з підрядниками і постачальниками. Здійснення всіх необхідних закупівель витратних матеріалів та обладнання. Вибір на тендерній основі підрядників, що надають спеціалізовані роботи і послуги, і контроль якості виконуваних робіт;
Гј взаємодія з правовстановлюючими органами та адміністрацією. p> Крім того, від якості експлуатації та безаварійної роботи інженерних систем будівлі залежить безпека знаходяться у ньому людей. Технологічна В«начинкаВ» на сучасних об'єктах нерухомості складна і вимагає серйозної практичної підготовки від фахівців, обслуговуючих інженерну інфраструктуру будівлі.
Також експерти стверджують, що на сьогоднішній день на російському ринку до цих пір немає чіткого розуміння стандартів якості в сфері експлуатації та управління об'єктами. Необхідність вироблення єдиних В«правил гриВ» на даному етапі розвитку ринку достатня висока.
Обмін досвідом у сфері технічного обслуговування будівель і управління експлуатацією між професійними учасниками ринку необхідний. p> З плином часу кожне будова поступово зношується і втрачає можливість викону...
