«подинститут» забезпечення, який був заснований вже не на передачі речі, а на угоді сторін. Крім цього, разом з простим угодою сторін як підстава виникнення іпотеки вона могла бути встановлена ??на підставі закону.
Незважаючи на те, що у даного інституту свого часу були серйозні недоліки, серед яких і відсутність принципу гласності, оскільки не передбачалася реєстрація іпотеки, і відсутність ознаки спеціальності (передбачалося встановлення іпотеки на все майно боржника), і відсутність поділу речей на рухомі і нерухомі, в Стародавньому Римі заставне право стрімко розвивалося.
Іпотека, виступаючи формою застави, володіла всіма рисами акцессорного права:
По-перше, іпотека встановлювалася лише для забезпечення права вимоги до боржника;
По-друге, іпотека розділяла долю права вимоги, і в зв'язку з цим, підстав припинення іпотеки ставилися сплата боргу і припинення зобов'язання із закінченням часу.
Незважаючи на те, що деякі положення римського права про іпотеку значним чином вплинули на становлення сучасного заставного права, в Росії іпотека не є простою рецепцією римського інституту, про що свідчать, зокрема, широке поширення на Русі позик (закладів); позик під заставу нерухомості, при яких в нотаріальному порядку відбувався акт, який затверджувався старшим нотаріусом і вносився до реєстру кріпаків справ (заставну фортеця); у заставодержателя з моменту внесення такого запису виникало речове право, а права власника в частині розпорядження майном, відповідно, обмежувалися.
Відповідно до цього, багато вчених заставне право відносили, та й зараз деякі автори відносять до числа речових прав. Але, забігаючи вперед, хотілося б зауважити, що іпотечне кредитування має тільки деякими ознаки речового права, що не є достатнім для віднесення даного інституту до речового права. Найбільш вдало визначення застави як речового способу забезпечення виконання зобов'язань.
Взагалі ж, на території нашої країни іпотека з'явилася в XIII столітті одночасно з розвитком торгових відносин і позикових зобов'язань і, по суті, була одним з перших видів кредитування. У юридичних актах XV століття відзначалися випадки застави землі для забезпечення договору позики. Згідно Соборному Укладенню, предметом застави могли виступати речі, які належали особі на праві власності. Тому не можна було закладати маєтки. Якщо боржник не виконував зобов'язання, яке було на нього накладено, у встановлений термін, то закладені речі ставали власністю кредитора.
Як зазначає Д.А. Шевчук, до революції Росія була одним з лідерів у сфері іпотечного кредитування. Перші банки, які видавали кредити під заставу нерухомості на довгий термін, виникли в Росії в 50-х роках XVIII століття. Отримання іпотечних кредитів ОУН було справою дворянським, іпотечне кредитування здійснювали створені державою казенні дворянські банки, що функціонували таким чином: поміщик, якому були необхідні гроші, звертався в банк за кредитом під заставу свого маєтку. Спеціальні комісії проводили оцінку нерухомості разом з кріпаками душами, і на підставі цього Банк видавав позики на 15, 28 років або 33 року. Як правило, сума кредиту дорівнювала 60 - 70% вартості заставленого майна. Таким чином, іпотека активно застосовувалася і розвивалася.
Однак, Цивільний кодекс 1922 скасував поділ майна на рухоме і нерухоме, у зв'язку з чим іпотека припинила своє існування майже на 80 років. Відродження даного інституту почалося лише в середині минулого століття, оскільки було викликано необхідністю відновлення зруйнованих війною будівель.
Таким чином, сучасне незадовільний стан інституту іпотечного кредитування викликано тим, що майже вісімдесят років на території нашої країни він не розвивався. Отже, законодавцю необхідно врахувати досвід минулого, врахувати вдалі законодавчі конструкції римського права і сучасні реалії нашої країни і створити комплекс іпотечного законодавства, який би дозволяв не так на кабальних, а на цивілізованих умовах громадянам придбати власне житло.
1.2 Правове регулювання іпотечного кредитування
Характеристику правового регулювання застави нерухомого майна доцільно почати з загальної характеристики законодавства про заставу. Щодо правового регулювання відносин застави, слід зазначити, що законодавець розробив досить великий масив законодавчих актів. Так, відносини застави регулюються Цивільним Кодексом РФ, Законом РФ «Про заставу», ФЗ «Про іпотеку». Питання застави регулюють укази президента, Постанови Уряду РФ, особливо слід відзначити Постанова Пленуму ВАС РФ, хоча він і не є джерелом права, але значно впливає на однакове застосування судами норм законодавства про заставу.
Необхідно відзначити, що значні ос...
