и за договором обміну тільки житлове приміщення без передачі прав на нього. Рівним чином неможливо передати одні права - без передачі житлового приміщення. При цьому припинення прав на житлове приміщення у одних учасників обміну означає одночасно виникнення відповідних прав у інших учасників.
Особливою юридичну природою відрізняється обмін житлових приміщень, що належать кожному з учасників обміну на праві власності (громадянам або юридичним особам). Як сказано вище, на виникаючі відносини в цьому випадку поширюються правила про договорі міни. Однак оскільки предметом такого договору є житлові приміщення (квартира, житловий будинок, частина будинку), до відносин сторін повинні застосовуватися і деякі норми законодавства, що визначають особливий правовий режим жител. Наприклад, при обміні між власниками необхідно враховувати правило п. 2 ст. 292 ЦК, визначальне права членів сім'ї власника жилого приміщення в разі переходу права власності на житловий будинок або квартиру до іншої особи.
Оскільки слідом за прийняттям в 1991 р Закону про приватизацію житлових приміщень не було прийнято закону про відчуження приватизованого житла, який юридично чітко і строго регулював би всі операції з житлом, на практиці виявилися численні зловживання і порушення власниками квартир житлових прав проживають з ними неповнолітніх дітей. Продаючи приватизовані квартири, власники (як правило, алкоголіки) нерідко не вказували проживають в них дітей, в результаті чого діти позбавлялися житлової площі і виявлялися на вулиці. Тому необхідним і своєчасним представляється встановлене законом правило про те, що відчуження житлового приміщення, в якому проживають неповнолітні члени сім'ї власника, допускається тільки за згодою органу опіки та піклування. У разі вчинення відповідного правочину з порушенням зазначеної вимоги органи опіки та піклування має право пред'явити до суду позов про визнання такої угоди недійсною.
На практиці широке поширення одержує оформлення обміну житлових приміщень їх власниками шляхом укладення двох договорів купівлі-продажу (обмін через купівлю-продаж). Як правило, такий обмін відбувається з використанням послуг ріелтерської фірми. Звернулася у фірму громадянину, бажаючому продати свою квартиру, фірма знаходить покупця, який погоджується чекати, поки фірма не підбере відповідне житло першому клієнтові.
Основні положення про обмін дані в ЖК РФ. Саме в ЖК РФ містяться найбільш важливі правила, що відносяться до цього інституту.
. Сторони та предмет договору обміну
Учасниками обміну житлових приміщень можуть бути громадяни (фізичні особи), які мають у самостійному користуванні або у власності житлове приміщення - квартиру, кімнату, будинок, частину будинку і т.п. Тимчасові мешканці, піднаймачеві, особи, які проживають в готелях і гуртожитках, самостійного права на житлове приміщення не мають і тому учасниками обміну займаних приміщень бути не можуть.
Сторонами у договорі обміну житлових приміщень можуть виступати:
по-перше, наймач житлового приміщення за договором соціального найму або за договором комерційного найму з іншим таким же наймачем;
по-друге, наймач житлового приміщення за договором соціального чи комерційного найму, з одного боку, і власник житлового приміщення, з іншого боку;
по-третє, член житлово-будівельного кооперативу: він має право укласти договір обміну з іншим членом ЖБК або з наймачем житлового приміщення за договором соціального чи комерційного найму, а також з власником житлового приміщення.
Стороною в договорі обміну житлового приміщення виступає тільки наймач, власник, член кооперативу. Житлові права членів сім'ї та інших спільно проживають з ними осіб охороняються шляхом визнання за ними права дати або не дати свою згоду на обмін, тобто їх відношення до обміну повинно враховуватися (у порядку, встановленому законом). Учасниками договору обміну жилих приміщень можуть бути декілька наймачів, членів кооперативу та власників, тобто договір обміну може бути і двостороннім, і багатобічним.
У випадках, коли учасники обміну користуються житловими приміщеннями з різних юридичних підставах (наймач, член кооперативу, власник), до відносин обміну повинні застосовуватися відповідні норми, що визначають правовий режим обмінюваних житлових приміщень. Наприклад, якщо громадянин, який має на праві власності квартиру в будинку муніципального фонду, бажає обміняти її на квартиру, що знаходиться в користуванні члена ЖБК, повинні дотримуватися правила обміну, що містяться в ЖК РФ, а також правила, що визначають права членів сім'ї власника житлового приміщення (ст. 292 ЦК).
Предметом договору обміну, як правило, може бути тільки конкретне і...
