зольоване жиле приміщення (квартира, кімната, будинок), що знаходяться в користуванні наймача або члена ЖБК або у власності громадянина. Житлові приміщення, що є предметом обміну, можуть бути розташовані як в одному, так і в різних населених пунктах. Як виняток предметом договору обміну за певних умов може бути не тільки окрема квартира або кімната, але і частка житлової площі.
Так повнолітній член сім'ї наймача вправі з письмової згоди наймача та інших членів сім'ї (в тому числі і тимчасово відсутніх, за якими зберігається право на житлову площу) обміняти що припадає на його частку житлову площу на житлову площу іншої особи за умови, що в'їжджає в порядку обміну вселяється як член сім'ї наймача цього приміщення. Такий обмін отримав у практиці назву спорідненої чи внутрісімейного. Правило про родинне обміні поширюється на наймачів за договором соціального найму. Видається, що такий обмін цілком можливий і за участю наймача за договором найму комерційного за умови одержання згоди наймодавця та внесення відповідних змін до договору. Таким чином, на підставі порівняння договору обміну та міни - обмін житловими приміщеннями, наданими за договором соціального найму, проводиться за правилами, встановленими у ст. 72-74 ЖК.
Такий обмін слід відрізняти від договору міни, регульованого ст. 567-571 гл. 31 ГК РФ. По-перше, сторонами договору міни житловими приміщеннями можуть бути тільки власники відповідних приміщень, у той час як в договорі про обмін житлових приміщень, наданих за договорами соціального найму, в якості сторін виступають наймачі. По-друге, за договором міни переходять право власності на обмінювані приміщення і супутні йому обов'язки, а за договором про обмін - права та обов'язки наймачів за договорами соціального найму. У колишньому житловому законодавстві обміну житлових приміщень були присвячені ст. 67-74, ч. 2 ст. 98, ст. 119 ЖК 1983, ст. 20 Основ.
Доцільно звернути увагу на те, що ч. 2 ст. 20 Основ наділяла наймача і орендаря жилого приміщення в будинках державного, муніципального та громадського житлових фондів правом передачі прав та обов'язків за договором найму чи оренди цього приміщення власнику приватного житлового фонду взамін набуття права власності на житловий будинок (жиле приміщення). ЖК 1983 такий варіант обміну не передбачав, але положення Основ володіли пріоритетом по відношенню до правил ЖК 1983 Дану юридичну конструкцію навряд чи можна було беззастережно розглядати як обмін: в цьому випадку сторони оформляли в установленому порядку обмін житловими приміщеннями, і крім того власник повинен був передати за цивільно-правовим договором (дарування, купівлі-продажу та ін.) належало йому приміщення (або право на паєнагромадження в житловому кооперативі) у власність другій стороні.
В результаті такого обміну його учасники заступали у відповідних правовідносинах на місце один одного: колишній власник ставав наймачем у житловому правовідношенні, а наймач - власником у правовідносинах власності. Таким чином, сторонами обміну можуть побут наймачі та члени їх сім'ї. Тимчасові мешканці і піднаймачеві не можуть бути учасниками обміну житлових приміщень.
Договір обміну може бути не лише двостороннім, а і багатостороннім, тобто договір, в якому беруть участь троє і більше наймачів. Частина 3 ст. 72 Житлового кодексу РФ передбачає можливість примусового обміну в судовому порядку. При цьому враховуються заслуговують на увагу доводи і законні інтереси осіб, які проживають в обмінюваної житловому приміщенні. Під заслуговують на увагу доводами та інтересами членів сім'ї, які мають враховуватися судом у таких справах, слід розуміти наявність обставин, що перешкоджають їм у силу віку, стану здоров'я і т.п., користуватися надаються в порядку обміну житловим приміщенням.
Частина 5 ст. 72 Житлового кодексу РФ передбачається підстава для відмови наймодавця в дачі згоди на обмін жилими приміщеннями. Наймодавець може заборонити обмін у випадку, якщо після обміну загальна площа відповідного житлового приміщення на одного члена сім'ї складе менше облікової норми. Дана заборона може застосовуватися в тому випадку, якщо до укладення договору обміну загальна площа відповідного житлового приміщення на одного члена сім'ї становила не мене облікової норми.
Житловий кодекс РФ передбачає підстави для визнання обміну жилими приміщеннями, наданими за договорами соціального найму, недійсним за наявності порушень, а саме: укладення договору обміну: без згоди наймодавців; без згоди всіх членів сім'ї, які проживають разом з наймодавцем, в тому числі тимчасово відсутніх членів; без згоди всіх органів опіки та піклування, якщо в число проживають разом з наймачем членів сім'ї входять особи, що не володіють повною дієздатністю; житловими приміщеннями, які належать особі не на підставі договору соціального найму (нап...
