Реферат Оцінка землі та об'єктів нерухомості в місті

Тема: Курсовые проекты

єкта.

Використовуємо метод прямої капіталізації.

Метод прямої капіталізації - метод оцінки ринкової вартості дохідного активу, заснований на прямому перетворенні найбільш типового доходу першого року у вартість шляхом ділення його на коефіцієнт капіталізації, отриманий на основі аналізу ринкових даних про співвідношеннях доходу до вартості активів, аналогічних оцінюваному об'єкту.

С=ЧОД/К

Де С - ринкова вартість об'єкта нерухомості;

ЧОД - чистий операційний дохід;

К - коефіцієнт капіталізації.

Визначення річної ринкової вартості орендної ставки методом порівняння продажів.

Для того щоб визначити річну орендну ставку використовуємо метод порівняння продажів

Знаходимо два об'єкти-аналога для обчислення місячної орендної плати об'єкту оцінки.

Опис об'єктів-аналогів наведено в таблиці нижче.

Таблиця 17

№Показателі оценкіОб'ект-аналог 1Об'ект-аналог 21ІсточнікЗаказчік2МестоположеніеКраснодарскій край, г. Краснодар, вул. Леніна, буд. 62Краснодарскій край, г. Краснодар, вул. Леніна, буд. 80Краснодарскій край, г. Краснодар, вул. Орджонікідзе, д .434Площадь будинку, кв. м.1301301306Інженерное оборудованіеВсе коммунікаціі.Все коммунікаціі.Все коммунікаціі.7Площадь земельної ділянки, сотка5 соток2 соткі5 соток8Цена, руб./місяць - 4 +5004 500

Розрахунок вартості об'єкта оцінки представлений далі в таблиці.

Таблиця 18

№Показателі оценкіОб'ект оценкіаналог 3Аналог 22Цена пропозиції, руб/месяц4 +5004 5003Корректіровка на вторговування - 5% - 5% 4Скорректірованная вартість, руб./кв. м427542755Условія ринкаАналогі сопоставімиАналогі сопоставіми6Корректіровка007Скорректірованная стоімость427542758МестоположеніеКраснодарскій край, г. Краснодар, вул. Леніна, буд. 62Краснодарскій край, г. Краснодар, вул. Леніна, буд. 80Краснодарскій край, г. Краснодар, вул. Орджонікідзе, д .439Корректіровка0010Скорректірованная стоімость4275427514КоммунікацііВсе коммунікацііВсе коммунікацііВсе коммунікаціі15Корректіровка00016Скорректірованная стоімость4275427517Весовие коеффіціенти10,50,518Средневзвешенное значення стоімості2137,52137,519Цена пропозиції, руб/месяц4275

Обгрунтування внесених коригувань:

. Коригування на вторговування дорівнює 5% за даними сайту digest.subscribe.

. Коригування за умов ринку дорівнює нулю, так як всі оголошення подавалися приблизно в однаковий час.

. Коригування за місцем розташування. Т.к. всі об'єкти знаходяться в межі міста- коригування не застосовувалася.

. Коригування на комунікації не застосовувалася.

Разом Орендна ставка составляли 4275 руб. на місяць або 51 300 руб. на рік.

Визначення чистого операційного доходу.

Визначення чистого операційного доходу представлено нижче в таблиці

Таблиця 19. Розрахунок чистого операційного доходу

№ п/пНаіменованіеСумма, руб1Потенціальний валовий доход555 7502Потері від зміни орендарів (10%) 55 5753Действітельний валовий доход500 1754Операціонние расходи67 5875Чістий операційний доход423 588

ПВД=А * Sдома=4275 руб. на рік/м2 * 130 кв.м=555 750руб.

ПВД - Потенційний валовий дохід

А - орендна ставка руб./1 ??кв.м в годдома - площа будинку

Втрати від недозавантаження прийняті в розмірі 10% від ПВД, так як ринок нерухомий, попит маленький, термін втрат великий.

ДВД=ПВД - П=195780 - 19578=500175 руб.

ПВД - Потенційний валовий дохід

П - Втрати від недозавантаження (10%)

ДВД - Дійсний валовий дохід

Операційні витрати включають в себе: податок на землю, податок на майно, комунальні витрати (газ, вода, електрика)

Сума податку=Ставка податку * Кадастрова вартість З.У. =0,3% * 3312125 руб. =993637 руб.

Податок на майно фізичних осіб

Сума податку=Ставка податку * ЗЗ ізн ..=0,3% * 3171879 руб. =+951563 Руб.