ості та інших видів діяльності, що базуються на оцінюваній об'єкті нерухомості. Визначався за допомогою методу порівняння продажів
Операційні витрати (ОР). До них відносяться витрати по експлуатації об'єкта, надання послуг користувачеві і підтримці потоку доходів, резерв на заміщення предметів з коротким терміном життя (3% від залишкової вартості об'єкта):
ЗР=Н + К
Н - земельний податок
К- комунальні платежі
Чистий операційний дохід. З дійсного валового доходу відняли операційні витрати і отримали чистий операційний дохід.
Визначення коефіцієнта капіталізації.
Коефіцієнт капіталізації - це параметр, що перетворить чистий дохід у вартість об'єкта. При цьому враховується як сама чиста прибуток, одержуваний від експлуатації оцінюваного об'єкта, так і відшкодування основного капіталу, витраченого на придбання об'єкта. Коефіцієнт капіталізації, що враховує ці дві складові, називається загальним коефіцієнтом капіталізації або ставкою капіталізації чистого доходу. Таким чином, загальний коефіцієнт капіталізації, (або повна ставка капіталізації) виражає залежність між річний величиною чистого доходу, одержуваного в результаті експлуатації об'єкта, і його ринковою вартістю.
У даному звіті коефіцієнт капіталізації розраховувався методом кумулятивного побудови. За цим методом за основу бралася без ризикова норма доходу, до якої додається премія за ризик інвестування в розглянутий сектор ринку і норма повернення на інвестований капітал.
K=on + of
of=1/n,
де n- залишився термін служби будівлі
n=50-12=38 років
of=1/38=0,026
on=безризикова ставка + надбавка за ризик + надбавка за низьку ліквадность + надбавка за менеджмент
=7% + 3% + 2% + 2,9%=14,9%
К=0,02 + 0,149=0,169
Де оn - ставка дісконтірованія- повернення капіталізації
=iбезріск. + Iріск. + Iменедж. + I лик.
безріск. було знайдено за допомогою сайту # justify gt; Для розрахунку використовувалися
ОФЗ 46014 (термін погашення 29.08.18) - поточна прибутковість=6,86%
ОФЗ 46011 (термін погашення 20.08.25) - поточна прибутковість=7,82%
ОФЗ 46020 (термін погашення 06.02.36) - поточна прибутковість=7,74%
iріск.- Премія за ризик була прийнята в розмірі 3%, так як оголошень було мало багато
iменедж.- Премія за інвестиційний менеджментлік.- Премія за низьку ліквідність.
лик. =Iбезріск. * Т експ./12
Т експ.- Термін експозиції - строк, протягом якого об'єкт перебувати на ринкелік. =7,5% * 0,33=2,5%
При розрахунку ставки капіталізації з коригуванням на зміну вартості активу, виділяють три основні методи визначення норми повернення:
Метод Инвуда.
Метод Хоскольда.
Метод Рингу.
Ми використовуємо метод Рингу
Метод Рингу.
Лінійний метод повернення капіталу (інвестицій).
Цей метод передбачає повернення капіталу рівними частинами протягом строку володіння активом. Норма повернення в цьому випадку представляє собою щорічну частку первісного капіталу, відраховуються в безвідсотковий фонд відшкодування. Ця частка при 100% -му відшкодуванні капіталу дорівнює 1/n.
де: n - час амортизації об'єкта (залишковий строк економічного життя) в роках.
Застосовується при оцінці старих або сильно зношених об'єктів, для яких характерна тенденція зниження доходу (зменшення орендної плати, збільшення витрат на ремонт і відновлення) за період, що залишився володіння об'єктом.
Визначення вартості об'єкта оцінки у рамках дохідного підходу
Розраховані дані підставляємо у формулу і отримуємо:
С=ЧОД/К=423588 руб./0,169=2559692 руб.
Таким чином, ринкова вартість земельної ділянки з житловим будинком, розташовану за адресою Володимирська область, м Ковров, вулиця Свердлова, будинок 38., отримана на підставі дохідного підходу на 25 грудня 2013 становить округлено 2559 692 (два мільйони п'ятсот п'ятьдесят дев'ять тисяч шістсот дев'яносто дві) рублів.
13. Узгодження одержані результатів
Узгодження результату оцінки - отримання підсумкової оцінки майна на підставі результатів...
