я.
Витрати на заміщення будівлі без урахування зносу і застарівання житлового дерев'яного будинку, площею 50 кв.м. розрахована на базі даних, опублікованих у Державних кошторисних нормативах НЦС 81-0201-2012г. Відділ 1. Показники укрупненого нормативу ціни будівництва,
НЦС розрахований в цінах на 1 січня 2012 року для базового району (Московська область). Тому Даний показник слід перевести на сьогоднішню дату, для цього множимо на індекс перекладу цін з 1 січня 2012р до цін на 1 січня 2013р, який дорівнює 1,12 і коефіцієнт переведення від цін базового району до рівня цін суб'єктів Російської Федерації, який дорівнює 0, 87.
Для визначення витрат на заміщення будівлі без урахування зносу отриманий показник потрібно помножити на площу будинку і на прибуток інвестора, яка складає 15%.
Таким чином витрати на заміщення будівлі без урахування зносу і застарівання розраховуємо за формулою
де - вартість будівництва 1кв.м. в цінах на 1 січня 2012р. по Московській області, тис. руб/кв.м.
- витрати на заміщення будівлі без урахування зносу і застарівання
- індекс перекладу цін з 1 січня 2012р. на 1 січня 2013р,
- коефіцієнт переведення цін від цін базового району (Московська область) до рівня цін суб'єктів Російської Федерації
Таким чином, підставляючи дані для нашого об'єкта, отримуємо:
4173525 руб
Розрахунок витрат на заміщення будівлі з урахуванням зносу і застарівання.
Для того щоб визначити витрати на заміщення з урахуванням зносу і застарівання необхідно відновну вартість будівлі помножити на коефіцієнт зносу
,
де - витрат на заміщення будівлі з урахуванням зносу і застарівання,
- витрати на заміщення будівлі без урахування зносу і застарівання
І- коефіцієнт зносу.
Знос визначається як зниження відновної вартості внаслідок впливу різних факторів, отримане на дату оцінки. Розрізняють три типи зносу: фізичний знос, функціональний знос і знос зовнішнього впливу.
Накопичений знос визначається за формулою
Де І- накопичений знос,
- фізичний знос,
- функціональний знос
- зовнішній знос
Фізичний знос () визначаємо методом строку життя
Коефіцієнт фізичного зносу=Ефективний вік/Строк економічного життя
Для дерев'яних будинків термін економічного життя становить 50 років,
Будинок побудований в 2001р., ефективний вік дорівнює 12 року
Тоді:=12/50=0,24.
Ознак зовнішнього і функціонального застарівання на момент оцінки не виявлено, таким чином їх значення рівні 0.
Таким чином, накопичений знос дорівнює:
Підставляючи отримані значення знаходимо витрати на заміщення будівлі з урахуванням зносу і застарівання.
4173525 * 0,76=3171879 руб.
Розрахунок вартості об'єкта оцінки в рамках витратного підходу.
Вартість існуючого об'єкта власності дорівнює вартості землі (земельної ділянки) плюс витрати на зведення будівель і споруд мінус накопичений знос будівель і споруд. Це словесний опис базової моделі витратного підходу. Математично базова модель витратного підходу виглядає наступним чином:
=LV + IV-D
де V- вартість об'єкта нерухомості; LV- вартість земельної ділянки; IV- вартість будівель і споруд; D- накопичений (сумарний) знос будівель і споруд.
Підставляючи в формулу розраховані нами показники LV=3312125 руб. в п. 11.1 і IV-D=3171879в 11.3 отримуємо:
V=3312125 руб. + 3171879 руб=6484004 руб.
Таким чином, ринкова вартість земельної ділянки з житловим будинком, розташовану за адресою м Краснодар, вул. Леніна, буд., Отримана на підставі витратного підходу на 25 грудня 2013 округлено становить 6484004 (Шість мільйонів чотиреста вісімдесят чотири тисячі чотири) рублів.
12. Дохідний підхід
Прибутковий підхід заснований на тому, що вартість нерухомості, в яку вкладено капітал, повинна відповідати поточній оцінці якості і кількості доходу, який ця нерухомість здатна принести.
Капіталізація доходу - це процес, що визначає взаємозв'язок майбутнього доходу і поточної вартості об'...
