ня. Вибір одиниць порівняння повинен бути обгрунтований оцінювачем. Оцінювач повинен обгрунтувати відмову від використання інших одиниць порівняння, прийнятих при проведенні оцінки та пов'язаних з факторами попиту і пропозиції;
б) скорегувати значення одиниці порівняння для об'єктів-аналогів по кожному елементу порівняння в залежності від співвідношення характеристик об'єкта оцінки та об'єкта-аналога по даному елементу порівняння. При внесенні коригувань оцінювач повинен ввести і обгрунтувати шкалу коригувань і привести пояснення того, за яких умов значення введених коригувань будуть іншими. Шкала і процедура коригування одиниці порівняння не повинні мінятися від одного об'єкта-аналога до іншого;
в) узгодити результати коригування значень одиниць порівняння по вибраних об'єктів-аналогам. Оцінювач повинен обгрунтувати схему узгодження скоригованих значень одиниць порівняння і скоригованих цін об'єктів-аналогів.
а) Дані пропозиції розглянуті як об'єкти порівняння. В оцінці немає єдиної думки про те, як повинні взаємодіяти дані аналізу ринку з оцінюваної нерухомістю (Оцінка вартості нерухомості: навчальний посібник / Є. М. Іванова; під ред. М. А. Федотової - 3-вид., - М.: КНОРУС . 2009. - 344 с, стор 41). За одиницю порівняння обраний 1 м2 вартості поліпшень
б) Введені коригування:
Площа будівлі. Поправка визначалася на підставі коригувальних коефіцієнтів, розрахованих для адміністративних будівель по таблиці 2.5
Таблиця 15 - Коригування на відмінність площ будівель
Відношення площі об'єкта до площі аналогаЗначеніе коефіцієнта < 0,251,250,49 - 0,251,20,86 - 0,501,10,85 - 1,1511,16 - 1,500,95> 1,500,93
Приклад розрахунку:=(650/400)=1,625, що більше 1,50 - приймається поправка 0,93
Дане коректування вводилася для всіх об'єктів-аналогів.
Location. В даному випадку коригування приймається експертним шляхом на підставі аналізу ринку нерухомості м. Ставрополя. Всі аналоги знаходяться не в центрі міста, а в різних районах. Проте, район, де знаходиться об'єкт оцінки має більш активний і розвивається ринок нерухомості, він більш привабливий. Коригування були призначені в межах 5-10% експертним шляхом, залежно від привабливості району для офісної нерухомості.
Фізичні характеристика (стан об'єкта). Аналог № 5 в стані «стягування / штукатурка». Коригування призначалася виходячи з питомої ваги обробки в конструктивних елементах (14,62%) Питомі ваги окремих конструктивних елементів у відсотках прийняті у відповідності зі збіркою «Громадські будівлі» КО-ІНВЕСТ.
Коригування на торг
В даних розрахунках оцінювачем було прийнято рішення використовувати коригування на уторгованіе (знижку на торг). Дане коректування відображає той факт, що при визначенні ціни угод з об'єктами, пропонованими до продажу, враховується думка лише однієї із зацікавлених сторін - продавця. Поправка на торг враховує різницю між ціною пропозиції та ціною угоди, яка утворюється в процесі переговорів між продавцем і покупцем. Її величина залежить від стійкості ринку.
Таблиця 16 - Рекомендовані значення знижки на торг,% *
Житлові объектыТорговаяОфиснаяПроизводственная і складскаяЗемель-ні участкиАрендаПродажаАрендаПродажаАрендаПродажаАрендаПродажаБолее 5008% 11% 13% 15% 14% 15% 13% 15% 15% 250-5006% 9% 11% 1...
