3% 12% 13% 11% 13% 13% Менш 2506% 9% 11% 13% 12% 13 % 11% 13% 13%
У результаті аналізу різних досліджень ринків нерухомості та проведення консультації з професійними учасниками ринку було виявлено, що найбільш доступними і компетентними джерелами інформації з даного питання є фахівці ріелторських організацій. Для збору інформації було підготовлено спеціальний опитувальний лист, що заповнюється в, ході інтерв'ю, яке проводили професійні оцінювачі. Були опитані фахівці 102 агентства нерухомості в 15 містах різних суб'єктів РФ)
Рекомендована знижка на торг в дослідженні Лейфер Л. А., Гришина М. Д., (ПЦФКО) «Колективні експертні оцінки характеристик ринку нерухомості становить 10-15% (розширений діапазон 5-30%).
Також в ході інтерв'ювання фахівців агентств нерухомості м. Ставрополя була отримана інформація про те, знижки на торг для офісної нерухомості в м. Ставрополі становлять близько 10%.
Оцінювачем прийнято рішення використовувати знижку на торг 10% (0,9)
Таблиця 17 - Таблиця внесення поправок і розрахунок ринкової вартості об'єкта оцінки методом порівняння продажів
Параметри об'ектовОб'ект оценкіАналог № 1Аналог № 2Аналог № 3Аналог № 4Аналог № 5Опісаніе об'єктів-аналогів у таблиці 8.1.Цена збут / пропозиції, без урахування ПДВ, руб.Определяется12 800 00014 700 00011 000 0007 500 0009 000 000Общая площа, кв. м650400500500255, 1420Цена, руб. / кв. мОпределяется32 00029 40022 00029 40021 429Істочнік # «280» src=«doc_zip11.jpg» />
Малюнок 9 - Місце Об'єкту оцінки та його об'єктів-аналогів
Разом, ринкова вартість об'єкта оцінки, розрахована порівняльним підходом складе:
901724 (П'ятнадцять мільйонів дев'ятсот одна тисяча сімсот двадцять чотири) грн.
.4 Розрахунок ринкової вартості дохідним підходом
ринкова вартість будівлю оцінка
Підхід з точки зору доходу являє собою процедуру оцінки вартості, виходячи з того принципу, що вартість об'єкта оцінки безпосередньо пов'язана з поточною вартістю всіх майбутніх чистих доходів, які принесе даний об'єкт. Іншими словами, інвестор набуває приносить дохід об'єкт на сьогоднішні гроші в обмін на право отримувати в майбутньому дохід від її комерційної експлуатації (наприклад, від здачі в оренду) і від подальшого продажу.
Основні етапи процедури оцінки при даному підході:
. Оцінка потенційного валового доходу на основі аналізу поточних орендних ставок і тарифів на ринку для порівнянних об'єктів.
. Оцінка втрат від неповного завантаження (здачі в оренду і не стягнутих орендних платежів) на основі аналізу ринку, характеру його динаміки стосовно до оцінюваного майновому комплексу. Розрахована таким чином величина віднімається з валового доходу і визначається дійсний валовий дохід.
. Розрахунок витрат по експлуатації оцінюваного об'єкта грунтується на аналізі фактичних витрат з його утримання та / або типових витрат на даному ринку. У статті витрат включаються тільки відрахування, пов'язані безпосередньо до експлуатації власності, і не включаються іпотечні платежі, відсотки і амортизаційні відрахування. Величина витрат віднімається з дійсного валового доходу і виходить величина чистого операційного доходу.
. Перерахунок чистого операційного доходу в поточну вартість об'єкта. Існує два методу перерахунку чистого доходу в поточн...
