су конструкцій і елементів будівлі стосовно до об'єкта оцінки
Конструктивні елементиУдельний вага елемента,% Фізичний знос елемента,% Частка фізичного зносу елемента в загальному фізичному зносі будівлі,% (Уд.вес ел-та ** Іфіз ел-та) / 100Фундаменти2, 35% 30 % 0,71% Каркас1, 56% 30% 0,47% Стіни зовнішні з отделкой5, 46% 30% 1,64% Внутрішні стіни і перегородкі4, 26% 20% 0,85% Перекриття та покритія4, 39% 30% 1 , 32% Кровля4, 15% 40% 1,66% Вікна та двери5,05%10%0,51%Полы15,25%10%1,53%Отделка14,62%10%1,46%Прочие2,93%20%0,59%Спец. конструкціі7, 11% 20% 1,42% Інженерні сістеми32, 88% 30% 9,86% 100,0% 22,00%
У вартісному вираженні фізичний знос дорівнює: 16679328 р. * 22%=3669452 р..
До функціональному зносу відносять зниження вартості майна, пов'язане з невідповідністю конструктивних і планувальних рішень, будівельних стандартів, якості дизайну, матеріалу виготовлення сучасним вимогам до цих позицій.
В оціненого будівлі в 2005 році проведено ремонт під офісне призначення, таким чином, фактори функціонального зносу усунені і він дорівнює 0.
Зовнішній (економічний) знос - знецінення об'єкта, обумовлене негативним по відношенню до об'єкта оцінки впливом зовнішнього середовища: місця розташування, ринкової ситуації, що накладаються сервітутів на певне використання нерухомості, змін навколишньої інфраструктури і законодавчих рішень в області оподаткування та т.п.
Фактори даного виду зношення не виявлені. Зовнішній знос дорівнює 0.
Оцінка вартості об'єкта нерухомості витратним підходом
Таблиця 14 - Оцінка вартості об'єкта нерухомості витратним підходом
№ строкіРасчетние показники Величина, рублів 1Стоімость земельного участка1 815 5582 Вартість воспроізводства16 679 3283Фізіческій ізнос3 669 4524Функціональний ізнос05Внешній (економічний) ізнос06Общій накопичений знос (р. 3 + р. 4 + р. 5) 3669 4527Оценка вартості майнового комплексу витратним методом (р. 1 + р. 2 - р. 6) 14825434
Разом, ринкова вартість об'єкта оцінки, розрахована витратним підходом складе:
825434 (Чотирнадцять мільйонів вісімсот двадцять п'ять мільйонів чотиреста тридцять чотири) рублів.
.3 Розрахунок ринкової вартості порівняльним підходом
У зв'язку з тим, що у Федеральному законі «Про оціночної діяльності в Російській Федерації» ринкової вартості є?? Ся ціна майна, що пропонується для продажу на умовах оферти, одиниця порівняння - це одна пропозиція, що стосується продажу на ринку конкретного об'єкта. Порівняльний підхід - сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на порівнянні об'єкта оцінки з аналогічними об'єктами, щодо яких є інформація про ціни угод з ними.
У цьому звіті застосовується метод порівняння продажів.
Порівняльний підхід застосовується, коли існує достовірна і доступна для аналізу інформація про ціни і характеристиках об'єктів-аналогів. Застосовуючи порівняльний підхід до оцінки, оцінювач повинен:
а) вибрати одиниці порівняння і провести порівняльний аналіз об'єкта оцінки та кожного об'єкта-аналога за всіма елементами порівняння. По кожному об'єкту-аналогу може бути обрано декілька одиниць порівнян...
