дові - поправки на різні види ризику, пов'язані з особливостями оцінюваної нерухомості.
Вимоги до безризиковою ставкою:
прибутковість на найбільш ліквідні активи, для яких характерна відносно низька ставка дохідності, але з гарантією повернення капіталу, і доступні для інвестора в якості альтернативного варіанту вкладень.
Важливо відзначити, що при використанні номінальних потоків доходів коефіцієнт капіталізації і його складові ча?? Ти повинні бути розраховані в номінальному вираженні, а при реальних потоках доходів - в реальному вираженні. Для перетворення номінальних потоків доходів в реальні слід номінальну величину розділити на відповідний індекс цін, тобто відношення величини індексу цін за той рік, в якому очікуються грошові потоки, до індексу цін базового періоду.
Розрахунок різних складових премії за ризик:
надбавка за низьку ліквідність. При розрахунку даної складової враховується неможливість негайного повернення вкладених в об'єкт нерухомості інвестицій, і вона може бути прийнята на рівні доларової інфляції за типове час експозиції подібних оцінюваному об'єктів на ринку;
надбавка за ризик вкладення в нерухомість. У даному випадку враховується можливість випадкової втрати споживчої вартості об'єкта, і надбавка може бути прийнята в розмірі страхових відрахувань до страхових компаніях вищої категорії надійності;
надбавка за інвестиційний менеджмент. Чим більш ризиковані і складні інвестиції, тим більше компетентного управління вони вимагають. Надбавку за інвестиційний менеджмент доцільно розраховувати з урахуванням коефіцієнта недовантаження і втрат при зборі орендних платежів.
Коефіцієнт капіталізації включає ставку доходу на інвестиції та норму повернення капіталу. Якщо сума капіталу, вкладеного в нерухомість, залишиться незмінною і буде возвращаемость при її перепродажі, немає необхідності в розрахунку норми повернення.
Якщо прогнозується зміна у вартості активу, то виникає необхідність врахування в коефіцієнті капіталізації, повернення основної суми капіталу (процесу рекапіталізації). Норма повернення капіталу в деяких джерелах називається коефіцієнтом рекапіталізації. Для повернення первісних інвестицій частина чистого операційного доходу відкладається до фонду відшкодування з процентною ставкою Y p - ставкою відсотка для рекапіталізації.
Існують три способи відшкодування інвестованого капіталу:
прямолінійний повернення капіталу (метод Рингу);
повернення капіталу по фонду відшкодування та ставкою доходу на інвестиції (метод Інвуд). Його іноді називають аннуїтетним методом;
повернення капіталу по фонду відшкодування та безризиковою ставкою відсотка (метод Хоскольда).
Переваги методу капіталізації доходів полягають в тому, що цей метод безпосередньо відображає ринкову кон'юнктуру, так як при його застосуванні аналізуються з точки зору співвідношення доходу і вартості, як правило, велика кількість угод з нерухомістю, а також при розрахунку капіталізує...
