овинно бути виключено);
прибутковий податок теж не є операційним витратою (це податок на особистий прибуток, який може залежати від факторів (форма володіння, склад прав власності, податковий статус власника), не пов'язаних з оцінюваної нерухомістю);
додаткові капітальні споруди зазвичай збільшують дохід, загальну вартість або подовжують економічний термін експлуатації. Витрати, пов'язані з ними, не можна відносити до операційних.
підприємницькі витрати власника нерухомості, які не призводять до збільшення доходу, отримуваного від нерухомості, теж не ставляться операційних.
До витрат на заміщення відносяться витрати на періодичну заміну швидкозношуваних поліпшень (покрівля, покриття підлоги, санітарно-технічне обладнання, електроарматура). Передбачається, що грошові кошти резервуються на рахунку (хоча більшість власників нерухомості в дійсності цього не роблять). Резерв на заміщення розраховується оцінювачем з урахуванням вартості швидкозношуваних активів, тривалості терміну їх корисної служби, а також відсотків, що нараховуються на акумулюються, на рахунку кошти. Якщо не врахувати резерву на заміщення, то чистий операційний дохід буде завищеним.
У випадках, коли нерухомість купується із залученням позикових коштів, оцінювач в розрахунках використовує такий рівень доходів як грошові надходження до сплати податків.
Грошові надходження до сплати податків дорівнюють чистому операційному річному доходу за вирахуванням щорічних витрат з обслуговування боргу, тобто відображають грошові надходження, які власник нерухомості щорічно отримує від її експлуатації.
Розрахунок коефіцієнта капіталізації.
Існує кілька методів визначення коефіцієнта капіталізації:
з урахуванням відшкодування капітальних витрат (з коригуванням на зміну вартості активу);
метод зв'язаних інвестицій, або техніка інвестиційної групи;
метод прямої капіталізації.
Визначення коефіцієнта капіталізації з урахуванням відшкодування капітальних витрат.
Коефіцієнт капіталізації складається з двох частин:
) ставки прибутковості інвестиції (капіталу), що є компенсацією, яка має бути виплачена інвестору за використання грошових коштів з урахуванням ризику та інших факторів, пов'язаних з конкретними інвестиціями;
) норми повернення капіталу, тобто погашення суми початкових вкладень. Причому цей елемент коефіцієнта капіталізації застосовується тільки до зношується частини активів.
Ставка доходу на капітал будується методом кумулятивного побудови:
Безризикова ставка доходу + Премії за ризик + Вкладення в нерухомість + Премії за низьку ліквідність нерухомості + Премії за інвестиційний менеджмент.
Безризикова ставка дохідності - ставка відсотка у високоліквідні активи, тобто це ставка, яка відображає «фактичні ринкові можливості вкладення грошових коштів фірм і приватних осіб без якого те би не було ризику не повернення».
Безризикова ставка використовується в якості базової, до якої додаються інші (раніше перераховані) скла...
